Información actualizada sobre el sector inmobiliario internacional de alta gama - Mayo 2015


1/ La inversión francesa en el extranjero

Las exportaciones y la inversión francesa en el extranjero continuaron fortaleciéndose en 2015. Los franceses (los jóvenes graduados, ejecutivos, familias ricas, empresarios y comerciantes ...) están convencidos de que su futuro profesional será más brillante que el extranjero 'Francia y que sus inversiones allí, obviamente, será más rentable.

  • En Bruselas, BARNES hizo 15 operaciones desde principios de 2015, que 2/3 con el francés. Recientemente hemos visto que muchos franceses que viven en Bruselas vender su propiedad de alquiler residencial en Francia para invertir en el sitio (exención de impuestos sobre la renta de la propiedad) o en otras ciudades internacionales (Londres, Nueva York, Miami ...) .

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  • En Lisboa, además de pequeños inversores privados en busca de inversión de alquiler (temporada), apoyamos diez grandes inversores 'family offices' o fondos de inversión que compran edificios de bloque en la vieja Lisboa y barrios Límites como Greektown. Muchos hogares eligieron Portugal para la jubilación y se benefician de una exención de impuestos sobre la renta durante 10 años. Además de su residencia principal, la mayoría de tomar la oportunidad de hacer inversiones en bienes raíces, incluyendo localmente la venta de sus activos inmobiliarios en Francia.
  • En Tel Aviv, desde el comienzo del año, BARNES instalado una docena de clientes que la mayoría tiene la intención de llevar a cabo, además de la adquisición de su vivienda habitual, la inversión de alquiler. Hay tres tipos de clientes:

Jóvenes ejecutivos (Francia, Suiza, Bélgica e Inglés) que se establecieron en el centro de Tel Aviv y un plan para trabajar sobre todo en las nuevas tecnologías. Que están buscando, dentro de sus posibilidades, de alquiler o apartamento en venta cuyos presupuestos oscilan entre 300/400 000 €

  • Las familias ricas que deciden continuar la solución de la mediana edad para gestionar sus asuntos en el mundo desde que Israel y que hacen prima internacional de inversiones inmobiliarias en paralelo,
  • Los empresarios que se transfieren gradualmente sus negocios y proyectos en Israel y que la realización de inversiones en bienes raíces a menudo corresponde a una primera actividad en el sitio,
  • Los jubilados de todas las categorías sociales con diferentes presupuestos de acuerdo a sus necesidades. Se ven en su mayor parte, 4 habitaciones / 3 en Tel Aviv o en la periferia (Bat-Yam, Ramat-Gan).

Más del 60% de las transacciones en los nuevos programas en los mejores barrios de Tel Aviv son extranjeros. En mayo de 2015, acompañado BARNES en particular un cliente francés ya instalado en Israel durante seis meses en la adquisición de 18 apartamentos pequeños (entre 50 y 70 m²) en un nuevo programa para la inversión. La prima del mercado inmobiliario internacional es muy dinámico, con muchos programas nuevos de calidad.

  • En Suiza, incluyendo Ginebra, los recién llegados franceses son cada vez más escasos desde mediados de 2014. La pérdida de atractivo de Suiza con respecto a los clientes internacionales, incluyendo el francés se debe principalmente a:
    • Para el debilitamiento del paquete fiscal que finalmente fue retenido, pero revisó al alza (imposición basada en los ingresos igual a 7 veces el valor de la renta en lugar de 4 veces)
    • El aumento en el Franco Suizo que ahora está en paridad con el euro,
    • En el Consejo Federal de revisar bruscamente hacia arriba el proyecto casi inexistente herencia en Suiza
    • El abandono del secreto bancario, lo que resultó en una pérdida automática de anonimato para las familias acomodadas que desean invertir y / o establecerse en Suiza.

Actualmente estamos en presencia de mutaciones de los residentes franceses en Suiza que deciden instalarse en orden, en Bruselas, Londres o Portugal.

 

En este contexto, los precios han caído entre un 20 y un 25% desde 2012. A pesar de este descenso, los precios siguen siendo mucho mayor en Francia que en Suiza por productos de gama alta que se negocian en la zona alta de entre 15 000 y 30 € 000 por m².

  • En Londres, donde los franceses son tradicionalmente muy presente (Francés 400.000 registrados en el Consulado de Francia en 2014 una estimación de alrededor de 500.000 francés), vemos que el flujo no se ha detenido. Desde 2012, el expatriado francés que ya no tienen un proyecto de ejecución provisional, pero son parte de una perspectiva a largo plazo. La mayor parte francesa empezar alquilar su residencia principal y hacer la adquisición después de vender parte de sus activos inmobiliarios en Francia. En la medida en que los franceses dejará como antes, varios fondos de empresas privadas que participan en la financiación y ejecución de las infraestructuras dedicadas a los clientes franceses (la escuela secundaria, universidad, escuela, guardería ...). Las últimas elecciones en favor de los conservadores tranquilizar a los clientes de alto nivel internacional, entre ellos el francés. Proyecto 'impuesto mansión' (imposición de todas las personas que poseen la propiedad vale más de £ 2 M) y el control de los alquileres se han excluido de forma permanente.

El nuevo fenómeno durante unos 2 años: la explosión de los inversores 'puros' franceses adquisición de 'compra para que la' apartamentos para alquilar. Se dan cuenta de estas adquisiciones en el contexto de arbitraje que los llevan a vender su propiedad de alquiler en Francia, principalmente por las siguientes razones:

  • No hay impuesto a la propiedad,
  • Alquiler Impuesto sobre la renta del 18 al 20% (un propietario extranjero con sólo el ingreso de alquiler no está sujeto a este impuesto),
  • Los propietarios mucho más protegidas en Francia con un riesgo inexistente de alquiler,
  • Inmobiliaria en Londres, la primera inmobiliaria internacional hasta de gama alta, es la caja fuerte valor por excelencia. Los precios están creciendo de manera constante durante 20 años.

Immobilier international haut de gamme New York

  • En los Estados Unidos (Nueva York, Miami y Los Ángeles), acompañado BARNES cuatro tipos de clientes:
    1. los inversores europeos, incluyendo el francés que vendió su propiedad de alquiler en Francia y que prefieren para gestionar residencial de alquiler de bienes raíces en los Estados Unidos por las siguientes razones:
      • La adquisición de la compañía permite a no ser sometido a impuesto sobre el patrimonio o la imposición sobre la renta (amortización de la propiedad, la deducción de todos los gastos e intereses de los préstamos a compensar ... amplia cantidad de ingresos)
      • Los propietarios están mucho más protegidos en Francia con una total falta de riesgo de alquiler
      • Aplazamiento de la tributación de la plusvalía en la reventa en caso de reinversión en los EE.UU. de los productos de la venta en 6 meses
      • La rentabilidad: de 3 a 5% con tasas de interés relativamente bajas (entre 3 y 4%),
      • Una economía en constante crecimiento.
    2. Activa de los jóvenes que van al extranjero en empresas europeas o americanas. Ya no dudan, como antes, para adquirir su residencia porque son en su mayoría de la perspectiva de la instalación a largo plazo. Están a favor de la educación de sus hijos, incluso a nivel universitario, en los EE.UU.. Para lograr el sueño americano, que son por lo general dispuestos a hacer sacrificios significativos, particularmente en términos de salario.
    3. Los empresarios y comerciantes: existe durante 2 años una corriente constante que se ha fortalecido desde el comienzo del año o los empresarios que han vendido su empresa en Francia para llevar a cabo nuevos proyectos en los EE.UU., o comerciantes (restaurantes , peluqueros, panaderos ...) que después de la venta de su comercio en Francia, invertir en sus actividades para poner en marcha nuevos negocios en los EE.UU.
    4. Pensionados y / o jubilados jóvenes que se establecieron en los EE.UU. después de ceder empresas y / o activos inmobiliarios en Francia. Algunos llegan con niños adolescentes todavía con la idea de permitir que terminen sus estudios en los EE.UU..

En este contexto, los bienes inmuebles de gama alta es una verdadera apuesta segura en los Estados Unidos:

  • En Nueva York, los precios son ahora el doble que en París (mientras que Nueva York era 20% más barato que el de París en 2009)
  • En Miami, después de la crisis de 2007/2011, el mercado se recuperó fuertemente con los precios de duplicación en 4 años. La alta gama de productos convencionales están operando alrededor de 8.000 € por m²,
  • En Los Angeles, la recuperación también es apoyado por 3 años con precios de propiedades de alto nivel convencionales alrededor de € 12.000 m².

Todos los franceses que se establecieron en los Estados Unidos son unánimes al considerar que el nivel de vida no tiene nada que ver hoy con la de Francia. Las familias ricas son muy numerosos y, a veces enormes fortunas. La mayoría de los ejecutivos tienen un importante poder adquisitivo. Es interesante observar que en Nueva York, ciudad internacional, el 85% de las transacciones de más de 5 millones € preocupación de los estadounidenses mientras que el 85% de las transacciones de más de 5 millones de € en París son extranjeros. De hecho los americanos conservan el liderazgo como la población con mayor poder adquisitivo.

2/ La inversión de los extranjeros en Francia

Extranjeros ricos que se benefician de la debilidad del euro y el empobrecimiento de la población a su 'verdadera carrera' a precios bajos en Francia. Los bienes raíces de lujo ha aumentado considerablemente desde cinco años en todos los mercados internacionales (ciudades y lugares de uso exclusivo internacionales) con la excepción de Francia y Suiza. En este período de cinco años, los precios incluso han caído fuertemente en Francia de segundas residencias ubicadas en las principales zonas turísticas (-15 a -50% en 5 años) y París (-5% y -20%, dependiendo propiedad desde 2012).

Desde Q4 2014, hay una afluencia masiva de los extranjeros en Francia, en París y en los principales lugares de las estaciones internacionales como Megève o Saint-Tropez.

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Las nacionalidadesde los compradores son:

- 5 estadounidenses
- 3 asiáticos, incluyendo 2 China
- Tres británicos,
- 2 Suiza,
- Dos belgas,
- 2 sudamericanos,
- Un libanés
- Un japonés
- 2 clientes en el Medio Oriente
- 2 países del Este de visitantes
- Una de Túnez, un italiano, un egipcio, un marroquí y un alemán

En su investigación, los extranjeros prefieren los siguientes criterios:

- Distrito: Saint-Germain-des-Prés, el triángulo de oro y / o barrios típicamente parisinos como Montmartre y las Marais - Alojamiento: Cualquier vista del parque y jardín, con vistas al Sena, ver monumentos - apartamento altura de actualización gama contemporánea y de preferencia amueblado o amueblada - Superficie buscaron: a partir de 80 m² a 300 m² - Destino: en general, a un desgaste tierra pies.

Para este tipo de propiedad llamada 'internacional', los extranjeros encuentran que París es mucho más asequible que los grandes capitales internacionales (Londres, Nueva York ...) con precios de entre € 15.000 y 25.000 € por m² vs 30.000 € a € 70.000 por m² en Londres o Nueva York.

Tenga en cuenta que también apoyamos tres fondos anglosajones, que buscan obtener a París.

Algunos ejemplos de transacciones recientes de BARNES:

  • Un cliente franco-marroquí compró un apartamento alrededor de 6 M € margen izquierda
  • Un húngaro: un hogar> 10 M € en el barrio 16
  • Un príncipe de Oriente Medio: un HP> € 15 avenue Foch
  • Una familia asiática adquirió una mansión en la Villa Montmorency
  • Una familia francesa-estadounidense de Nueva York adquirió una mansión en el distrito de Invalides alrededor de € 17M
  • A Nueva York, conocido en el mundo de la moda, compró un apartamento en las orillas del Sena alrededor de € 7M

La dinámica del mercado parisino queda camino alto (BARNES resulta en H1 2015: tendencia neta de ventas - promesas - + 40% vs n-1) a través de:

  • El reajuste de precios a la baja por la venta de los propietarios
  • El nivel de precios en París contra Londres y Nueva York ahora hace particularmente atractivo París
  • Casi el euro / dólar y el euro franco / suiza que recientemente dio un pequeño impulso
  • La demanda comienza a superar la oferta en algunos segmentos:
    • apartamento situado en un piso alto con vistas y <200m²

Permitiendo este tipo de bienes a ellos vender lo suficiente (unos días) rápidos al precio de negociación finamente cuando el precio de mercado.

  • Evolución de segmentos de BARNES, número de acuerdos de ventas de enero a mayo el año 2015 vs 2014:
    • < 1M€ : +100%
    • 1M<<2M€ : +38%
    • > 2M€ : +50%

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  • En Megève, el mercado recuperó actividad fuerte, especialmente en casas cuyos precios oscilan entre 3 y 5M €. 

Los principales criterios de búsqueda son:

  • Nuevo chalet
  • 5 dormitorios
  • piscina
  • zona de relajación, spa, cine ...

La clientela se compone de 60% de los franceses y el 40% de extranjeros (Inglés, Suiza y los nacionales de Bélgica y el este del país)

Nuevo: cada vez más multimillonarios polacas están comprando en Megève

¿Por qué comprar Megève:

  • No se estacionalidad,
  • recurrir vivir todo el año
  • Calidad de vida
  • Calidad de la alimentaria 
  • tranquilidad 
  • Seguridad

Su perfil de comprador: las familias que buscan discreción. Observamos que no se produce ningún descenso significativo en el mercado. El precio de productos de gama alta es de entre € 10.000 y 18.000 € por metro cuadrado

En Saint Tropez, el mercado se encuentra de color durante unos seis meses y clientes extranjeros, especialmente remontada anglosajona. Número de Transacciones: más allá de 1 millón de €, 22 transacciones (incluyendo 8 Francés, 5 estadounidenses, entre 2 y 3 belgas 2-3 Inglés, pero no Rusia) por cada St Tropez desde el 1 de enero (27 el 1 de diciembre de 2014). Tales receptores: Durante 6 meses 60% de extranjeros (rusos) a más del 40% de los franceses, hace 18 meses: 60% rusos, 20% francés y 20% de extranjeros. Tipos de proveedores: 1/3 1/3 promotores franceses europeos (gran proporción de francés), Internacional 1/3. Rumor rusos que venden a Saint Tropez es falso. Una sola venta de un ruso en tres años. erosión de los precios de un 30% desde los valores 2008/2009 (suave pendiente de 5% / año, sin caída repentina). Aplicaciones de 6 a 12 M € que representan el 80% de las solicitudes. Los franceses comprar los productos más baratos (de 3 M €). Tipos de búsqueda: Francés: deseo de ser vista en el exterior: más discreto. Fiscalidad: nuevo fenómeno, los clientes franceses compran como su residencia principal.


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