Proceso de adquisición

El proceso de adquisición en Francia

 

ETAPA 1 : LA OFERTA DE COMPRA

 

El comprador hace una propuesta al agente inmobiliario que la transmite y negocia con el vendedor.  En esta propuesta,  el comprador propone al vendedor la compra de la propiedad a un precio (igual o inferior al propuesto) y bajo ciertas condiciones. Para no sentirse demasiado  comprometido por mucho tiempo, el comprador limita la propuesta a un determinado plazo y no puede por lo tanto retirarla hasta cumplirse el plazo acordado.

Si  el vendedor no acepta la propuesta durante la fecha acordada, el comprador queda libre de todo compromiso. Si la propuesta es aceptada bajo las condiciones establecidas (precio,…), el vendedor y el comprador están obligados a firmar un contrato (promesa o compromiso de venta),  ya sea en la agencia BARNES, o en la oficina notarial de su elección.

 

ETAPA 2 : ELECCIÓN DEL NOTARIO

 

Después de aceptar la propuesta del comprador, el vendedor le propone que contacte a su notario para fijar una cita y firmar el contrato de compromiso de venta. El vendedor y el comprador pueden utilizar cada uno su propio notario sin ningún sobrecosto para el comprador.

 

ETAPA 3 : EL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA

 

El notario encargado de la venta, hace una convocación para la firma. Le pide al comprador que lleve un cheque correspondiente al 10% (o un avance de 5%) del precio de adquisición y a las cargas de redacción  del contrato de promesa de venta. Le pide al vendedor realizar para esa misma fecha los diferentes diagnósticos sobre la propiedad en venta (ver seguidamente).

El cheque es inmediatamente acreditado a la cuenta de la oficina notarial o del asesor inmobiliario si éste posee una cuenta de depósito garantizada. Esta suma corresponderá ya sea a un avance sobre el precio si la venta se realiza, o a una indemnización del vendedor si el comprador no puede firmar el acta definitivo.

De cualquier forma, el comprador tiene durante siete días, el derecho de retractarse sin justificación alguna (a partir del día siguiente de la notificación del contrato previo recibido en mano propia, a través de un correo certificado con contraseña de recibido o por acta  emitida por un alguacil).  Entonces, después de estos siete días, el comprador estará verdaderamente comprometido. Si el comprador se desiste, él recuperará integralmente su depósito de garantía, dentro de un plazo de 21 días máximo a partir del día siguiente de la fecha de retractación.

El vendedor tiene la obligación de establecer un expediente de los diagósticos técnicos comportando :

  • metrage del lote en venta (ley Carrez (metros útiles) únicamente para los apartamentos)
  • el diagnóstico de riesgos de exposición al plomo
  • del estado relativo al amiante en las partes privativas
  • el estado parasitario (termitas…)
  • el diagnóstico del rendimiento energético
  • el estado de riesgos naturales y tecnológicos
  • el estado de las instalaciones de gaz y de electricidad si éstas datan de más de quince años.
  • El estado de las instalaciones de saneamiento no colectivas

 

Él debe dar este expediente al notario antes de la firma del contrato de promesa de venta con el fin de informar al comprador del estado del bien. Cuando se trata de la venta de un lote de coopropiedad, otras informaciones serán suministradas por el vendedor : el reglamento de coopropiedad, el carnet de mantenimiento del edificio, el monto de las cargas de la coopropiedad, las últimas desiciones de la asamblea general de coopropietarios, ect …

 

ETAPA  4 : LA PROPUESTA DE PRÉSTAMO BANCARIO

 

Un plazo de unos tres meses es necesario antes de firmar el acta de venta definitivo. Durante este plazo el comprador debe hacer los trámites necesarios para la obtención del prestamo bancario.

Si el comprador no obtiene su crédito, existe la posibilidad de seguir con la venta (si el comprador dispone de otra fuente de financiación) o de renunciar. En el último caso, ellos recuperarían el depósito de garantía salvo si el vendedor es de mala fe y si en el contrato formulan una petición que exceda las capacidades financieras o la no conformidad con las previsiones del contrato previo.

Atención : si el comprador no desea solicitar un préstamo, debe dejar por escrito de su puño y letra la mención sobre este punto. Si el contrato de promesa de venta ha sido recibido por acta autentificada no hay obligación de ninguna mención.

 

ACEPTACIÓN DE LA PROPUESTA DE PRÉSTAMO BANCARIO

El comprador tiene un plazo de treinta días para obtener el préstamo conforme a las condiciones previstas en el contrato previo de compraventa (precio, duración, tasa…). En la práctica este plazo es generalmente aplazado hasta cuarenta y cindo días.

Una vez la propuesta de préstamo editada por el banco, el comprador no puede aceptarla antes de la expiración de un plazo de diez días después de haberla recibido. La venta podrá firmarse solo después del plazo acordado.

El notario por su lado, verifica un cierto número de informaciones: si el vendedor es exactamente el propietario, los anteriores títulos de propiedad, la situación del bien con respecto a las reglas de urbanismo, los servicios de comunidad, la situación hipotecaria del bien.

A veces, la propiedad está situada en una zona en donde la comuna puede ejercer un derecho de  preferente de compra. Esto significa que la comuna es prioritaria para la compra durante dos meses y en vista de realizar un proyecto de interés general. Antes de la expiración de este plazo, el acta de venta no podrá ser firmado. Todos estos trámites justifican el lapso de tiempo que separa el contrato previo de la venta definitiva.

 

ETAPA 5 :  EL  ACTA DE VENTA

 

El comprador obtiene su préstamo.

El notario lo contacta para informarle que el expediente está completo y para proponerle una cita para la firma del acta.  El notario le pide que lleve un cheque de banco correspondiente al saldo del valor de venta y a una provisión de gastos (ver seguidamente los gasto por venta).

El día acordado para la firma, el comprador se presenta a la oficina notarial. De igual manera deben estar presentes el vendedor, su notario y el asesor  inmobiliario.

El notario hace la lecura del acta.

El vendedor entrega las llaves al comprador en contra parte de la entrega al notario, del cheque de banco o de un giro bancario.

 

La compra por un residente no francés : en qué cambia ?

En materia inmobiliaria, el derecho francés se aplica sin tener el cuenta la nacionalidad del comprador. Los procedimientos descritos seguidamente son aplicables de la misma manera. Es preciso tener en cuenta que cualquier transacción inmobiliaria debe pasar por un notario. En cambio y según si la persona hace parte de la Unión Européa o  no,  que el país tenga una convención fiscal con Francia o no,  se debe estar muy atento particularmente a los asuntos fiscales y patrimoniales:

  • De cuál administración fiscal depende y cuáles son los convenios con la administración francesa ?
  • Que clase de comprador es exactamente : una persona sola, con familia, con hijos o no, la pareja es de la misma nacionalidad, etc. ?
  • Cuál es el proyecto a largo plazo : es una inversión a corto, medio o largo plazo, es necesario preveer una posible sucesión, etc. ?

No existen respuestas únicas a todas estas preguntas : Por ejemplo sería recomendable crear para este tipo de trasnsacción una Sociedad Civil Inmobiliaria.

BARNES pone a su disposición una red de consejos y especialistas que le acompañarán a lo largo del proyecto hasta su finalización.

24/11/2016
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