Point immobilier international haut de gamme - Mai 2015

1/ Les investissements des Français à l’international

Les expatriations et les investissements des Français à l’international continuent de se renforcer en 2015. Les Français (jeunes diplômés, cadres supérieurs, familles fortunées, entrepreneurs et commerçants…) sont désormais convaincus que leur avenir professionnel sera plus prometteur à l’étranger qu’en France et que leurs investissements y seront de toute évidence plus rentables.

• A Bruxelles, BARNES a réalisé 15 transactions depuis début 2015 dont 2/3 avec des Français. Récemment nous avons pu constater que de nombreux Français installés à Bruxelles vendent leur immobilier locatif résidentiel en France pour investir sur place (exonération de l’imposition sur les revenus fonciers) ou dans d’autres villes internationales (Londres, New York, Miami…)

• A Lisbonne, en plus des petits investisseurs privés à la recherche d’investissements locatifs (location saisonnière), nous accompagnons une dizaine de gros investisseurs « family offices » ou fonds d’investissement qui achètent des immeubles en bloc dans le vieux Lisbonne et les quartiers limitrophes comme le quartier grec. Beaucoup de ménages ont choisi le Portugal pour leur retraite et bénéficient ainsi d’une exonération d’impôt sur le revenu pendant 10 ans. En plus de leur résidence principale, la plupart en profitent pour réaliser des investissements immobiliers localement en revendant notamment leurs actifs immobiliers en France.
• A Tel-Aviv, depuis le début de l’année, BARNES a installé une dizaine de clients dont la majorité envisage de réaliser, en plus de l’acquisition de leur résidence principale, des investissements locatifs. On distingue trois types de clients :

Des jeunes cadres (Français, Suisses, Belges et Anglais) qui s’installent dans le centre de Tel-Aviv et projettent de travailler notamment dans les nouvelles technologies. Ils sont à la recherche, selon leurs moyens, de location ou d’appartements à la vente dont les budgets oscillent entre 300/400 000 €,

• Des familles fortunées qui décident autour de la cinquantaine de s’installer en continuant à gérer leurs affaires dans le monde depuis Israël et qui réalisent des investissements immobiliers international haut de gamme en parallèle,
• Des entrepreneurs qui transfèrent progressivement leurs affaires et leurs projets en Israël et pour qui la réalisation d’investissements immobiliers correspond souvent à une première activité sur place,
• Des retraités de toutes catégories sociales avec des budgets différents selon leurs besoins. Ils recherchent, pour la plupart, des 4 pièces/3 chambres à Tel-Aviv ou en périphérie (Bat-yam, Ramat-gan).

Plus de 60% des transactions réalisées sur des programmes neufs dans les meilleurs quartiers de Tel-Aviv concernent des étrangers. En mai 2015, BARNES a notamment accompagné un client français déjà installé en Israël depuis 6 mois dans l’acquisition de 18 petits appartements (entre 50 et 70 m²) dans un programme neuf pour investissement. Le marché immobilier international haut de gamme est très dynamique avec de nombreux programmes neufs de qualité.

• En Suisse et notamment à Genève, les nouveaux arrivants français se font de plus en plus rares depuis mi-2014. La perte d’attractivité de la Suisse par rapport à la clientèle internationale et notamment française est principalement due :
  • A la remise en cause du forfait fiscal qui a finalement été conservé, mais revu à la hausse (imposition basée sur un revenu correspondant à 7 fois la valeur locative au lieu de 4 fois),
  • A la hausse du Franc Suisse qui est, aujourd’hui, à parité avec l’Euro,
  • Au projet du Conseil Fédéral de revoir fortement à la hausse les droits de succession quasi-inexistant en Suisse,
  • A l’abandon du secret bancaire qui a automatiquement entraîné une perte d’anonymat pour les familles fortunées souhaitant investir et/ou s’installer en Suisse.

On assiste actuellement à des mutations de Français résidants en Suisse qui décident de s’installer dans l’ordre, à Bruxelles, Londres ou au Portugal.

Dans ce contexte, les prix ont baissé de 20 à 25% depuis 2012. Malgré cette baisse, les prix restent beaucoup plus élevés en France qu’en Suisse pour les biens haut de gamme qui se négocient dans les beaux quartiers entre 15 000 et 30 000 € le m².

• A Londres où les Français sont traditionnellement très présents (400 000 français enregistrés au Consulat de France en 2014 soit une estimation, d’environ 500 000 Français), on constate que le flux n’a pas cessé. Depuis 2012, les Français qui s’expatrient n’ont plus un projet d’implantation provisoire mais s’inscrivent dans une perspective de long terme. La plupart des Français commencent par louer leur résidence principale puis en font l’acquisition après avoir liquidé une partie de leurs actifs immobiliers en France. Dans la mesure où les Français ne repartent plus comme autrefois, divers fonds de sociétés privées participent au financement et à l’implantation d’infrastructures dédiées à la clientèle française (lycée, collège, école, garderie…). Les dernières élections favorables aux conservateurs rassurent la clientèle internationale haut de gamme, notamment les Français. Les projets de « mansion tax » (taxation de toutes les personnes possédant des biens d’une valeur supérieure à £2M) et de contrôle des loyers ont été définitivement écartés.

Le phénomène nouveau depuis environ 2 ans : l’explosion du nombre de Français « purs investisseurs » qui acquièrent des appartements « buy to let » destinés à être loués. Ils réalisent ces acquisitions dans le cadre d’arbitrage qui les poussent à vendre leur immobilier locatif en France, principalement pour les raisons suivantes :

• Absence de taxe foncière,

• Impôt sur le revenu locatif de 18 à 20%, (un propriétaire étranger n’ayant que des revenus locatifs n’est pas soumis à cet impôt),

• Propriétaires beaucoup plus protégés qu’en France avec un risque locatif inexistant,

• L’immobilier à Londres, première place d’immobilier international haut de gamme, est la valeur sûre par excellence. Les prix sont en progression constante depuis 20 ans.

• Aux Etats-Unis (New York, Miami et Los Angeles), BARNES accompagne quatre types de clients :
  1. Des investisseurs européens et notamment des Français qui ont vendu leur immobilier locatif en France et qui préfèrent gérer de l’immobilier locatif résidentiel aux Etats-Unis pour les raisons suivantes :
     • L’acquisition en société permet de n’être soumis ni à l’ISF, ni à l’imposition sur les revenus (l’amortissement de l’immeuble, la déduction de l’ensemble des charges et intérêt d’emprunt… compensent largement le montant des revenus)
     • Les propriétaires sont beaucoup plus protégés qu’en France avec une absence totale de risque locatif
     • Report de l’imposition de la plus-value à la revente en cas de réinvestissement aux Etats-Unis du produit de la vente dans les 6 mois,
     • Rentabilité : de 3 à 5% avec des taux d’intérêt relativement bas (entre 3 et 4%),
     • Une économie en croissance constante.
  2. Des jeunes actifs qui s’expatrient dans des sociétés européennes ou américaines. Ceux-ci n’hésitent plus, comme auparavant, à acquérir leur résidence principale, car ils se situent pour la plupart dans une perspective d’installation à long terme. Ils privilégient l’éducation de leurs enfants, y compris au niveau universitaire, aux USA. Pour réaliser le rêve américain, ils sont généralement prêts à consentir d’importants sacrifices, notamment en termes de salaire.
  3. Des entrepreneurs et des commerçants : on constate depuis 2 ans un flux régulier qui s’est renforcé depuis le début de l’année soit d’entrepreneurs qui ont vendu leur société en France pour réaliser de nouveaux projets aux USA, soit de commerçants (restaurateurs, coiffeurs, boulangers…) qui après avoir vendu leur commerce en France, investissent dans leur domaine d’activité pour lancer de nouveaux commerces aux USA.
  4. Des rentiers et/ou jeunes retraités qui s’installent aux USA après avoir cédé des entreprises et/ou actifs immobiliers en France. Certains arrivent avec des enfants encore adolescents avec l’idée de leur permettre de finir leurs études aux USA.

Dans ce contexte, l’immobilier haut de gamme représente une vraie valeur sûre aux Etats-Unis :

• A New York, les prix sont désormais deux fois plus élevés qu’à Paris (alors que New York était 20% moins cher que Paris en 2009),
• A Miami, après la crise 2007/2011, le marché s’est fortement repris avec un doublement des prix en 4 ans. Les biens haut de gamme classiques se négocient autour de 8 000 € le m²,
• A Los Angeles, la reprise s’est également confirmée depuis 3 ans avec des prix pour des biens immobiliers haut de gamme classiques autour de 12 000 € le m².

Tous les Français qui s’installent aux Etats-Unis sont unanimes dans le constat que le niveau de vie n’a plus rien à voir aujourd’hui avec celui de la France. Les familles fortunées sont extrêmement nombreuses et les fortunes parfois colossales. La plupart des cadres ont un pouvoir d’achat très important. Il est intéressant de constater qu’à New York, ville internationale par excellence, 85% des transactions au-delà de 5M€ concernent les Américains alors que 85% des transactions au-dessus de 5M€ à Paris concernent des étrangers. En effet les Américains conservent le leadership en tant que population ayant le plus fort pouvoir d’achat.

2/ Les investissements des étrangers en France

Les étrangers fortunés profitent de la baisse de l’Euro et de l’appauvrissement de la population pour faire leurs « courses immobilières » à bas prix en France. L’immobilier haut de gamme a fortement augmenté depuis cinq ans sur toutes les places internationales (grandes villes internationales et lieux de villégiature haut de gamme) à l’exception de la France et de la Suisse. Sur cette période de cinq ans, les prix ont même fortement baissé en France pour les résidences secondaires situées dans les principaux lieux de villégiatures (de -15 à -50% en 5 ans) et à Paris (-5% à -20% selon les biens depuis 2012).

Depuis le 4^ème trimestre 2014, on constate une arrivée massive d’étrangers en France, à Paris comme dans les principaux lieux de villégiatures internationaux tels que Megève ou Saint-Tropez.

• A Paris, depuis janvier 2015, BARNES a réalisé 28 ventes à des étrangers, principalement Rive Gauche (16 ventes), dans le Triangle d’Or (4 ventes), dans le 16^ème arrondissement (4 ventes), dans le 18^ème arrondissement (2 ventes) et dans le centre de Paris 2^ème, 3^ème, 4^ème et 11^ème (2 ventes).

Les nationalités des acquéreurs sont les suivantes :

- 5 Américains, - 3 Asiatiques, dont 2 Chinois - 3 Britanniques, - 2 Suisses, - 2 Belges, - 2 Sud-américains, - Un Libanais, - Un Japonais, - 2 clients du Moyen-Orient - 2 clients des pays de l’Est - Un Tunisien, un Italien, un Egyptien, un Marocain et un Allemand

Dans leur recherche, les étrangers privilégient les critères suivants :

- Quartiers : Saint-Germain-des-Prés, Triangle d’Or et/ou quartiers typiquement parisiens comme le Marais ou Montmartre - Vue dégagée : de préférence vue sur parc et jardin, vue sur Seine, vue sur monuments - Appartement avec rénovation haut de gamme contemporaine et de préférence meublé ou aménagé - Surface recherchée : de 80 m² à 300 m² - Destination : généralement à usage de pied-à-terre

Pour ce type de biens dit « internationaux », les étrangers constatent que Paris est beaucoup plus abordable que les principales capitales internationales (Londres, New York…) avec des prix compris entre 15 000 € et 25 000 € le m² vs 30 000 € à 70 000 € le m² à Londres ou New-York.

Il est à noter que nous accompagnons également trois fonds anglo-saxons, qui cherchent à acquérir à Paris.

Quelques exemples de transactions récentes réalisées par BARNES :

• Un client franco-marocain a acquis un appartement autour de 6M€ rive gauche
• Un Hongrois : une maison > 10M€ dans le 16°
• Un prince du Moyen Orient : un HP > 15M€ avenue Foch
• Une famille asiatique a acquis un hôtel particulier dans la Villa Montmorency
• Une famille franco-américaine de New York a acquis un hôtel particulier dans le quartier des Invalides autour de 17M€
• Un New yorkais, très réputé dans le milieu de la mode, a acquis un appartement sur les Quais de Seine autour de 7M€

La dynamique du marché parisien est reparti de façon forte (résultats BARNES au 1er semestre 2015 : tendance CA HT – promesses - à + 40% vs n-1) grâce à :

• Le réajustement des prix à la baisse par les propriétaires vendeurs
• Le niveau des prix parisiens vs Londres et New-York rend maintenant Paris particulièrement attractif
• La presque parité euro/dollar et euro/franc suisse qui a donné récemment un petit coup de fouet
• La demande commence à dépasser l’offre sur certains segments :
  • Appartement situés en étage élevé avec vue et <200m²

Ce qui permet sur ce type de biens de les vendre assez rapidement (quelques jours) à des prix peu négociés lorsqu’ils sont au prix du marché.

• Evolution par segments chez BARNES, nombre de promesses de vente de janvier à mai 2015 vs 2014 :
  • < 1M€ : +100%
  • 1M<<2M€ : +38%
  • > 2M€ : +50%

• A Megève, le marché a retrouvé une forte activité, notamment sur les chalets dont les prix oscillent entre 3 et 5M€.

Les principaux critères de recherche sont :

• Chalet récent voire neuf
• 5 chambres
• Piscine
• Espace détente, spa, cinéma…

La clientèle est composée à 60% de Français et 40 % d’étrangers (Anglais, Suisses, Belges et ressortissants de pays de l’Est)

Une nouveauté : de plus en plus de milliardaires polonais achètent à Megève

Pourquoi acquérir à Megève :

• Pas de saisonnalité,
• Station qui vit toute l’année
• Qualité de vie
• Qualité de la restauration
• Sécurité
• Tranquillité

Le profil des acquéreurs : des familles qui recherchent la discrétion.

On note qu’il n’y a pas de baisse significative du marché. Le prix pour les biens haut de gamme oscille entre 10.000 € et 18.000 € du mètre carré

• A Saint Tropez, le marché retrouve des couleurs depuis environ six mois et la clientèle étrangère, notamment anglo-saxonne revient en force.

• Nombre de transactions : au-delà de 1M€, 22 transactions (dont 8 Français, 5 Américains, 2 à 3 Belges, 2 à 3 Anglais mais aucun Russe) pour tout St Tropez depuis 1er janvier (27 depuis le 1er décembre 2014).
• Type d’acquéreur :
  • Depuis 6 mois 60% étrangers (plus de Russes) pour 40% de Français,
  • Il y a 18 mois: 60% Russes, 20% Français et 20 % étrangers.
• Types de vendeurs :
  • 1/3 promoteurs français,
  • 1/3 d’européens (grosse proportion de Français),
  • 1/3 internationaux.
  • La rumeur des Russes qui vendent à Saint Tropez est fausse. Une seule vente d’un Russe en trois ans.
• Prix : érosion des valeurs de 30% depuis 2008/2009 (en pente douce de 5%/an, pas de décrochage brutal). Les demandes entre 6 et 12M € représentent 80% des demandes. Les Français achètent les biens les moins chers (à partir de 3M €).
• Types de recherche :
  • Français : souhaitent être vu,
  • Etranger : plus discrets.
• Fiscalité : nouveau phénomène, les clients français achètent en tant que résidence principale.