Processus d'acquisition

Les processus d'acquisition en France

 

ETAPE 1 : L’OFFRE D’ACHAT

 

L’acheteur fait une offre que l’agent immobilier transmet et négocie auprès du vendeur. Dans cette offre, l’acheteur propose au vendeur d’acheter son bien à un prix (égal ou inférieur à celui qu’il demande) dans des conditions déterminées. Pour ne pas être lié trop longtemps par cette proposition qui l’engage, l’acheteur la limite dans le temps. Il ne peut donc pas la retirer avant l’expiration de la date prévue.

Si le vendeur n’accepte pas leur offre dans le délai fixé, l’acheteur retrouve sa liberté. Si l’offre est acceptée aux conditions proposées (prix,…), le vendeur et l’acheteur sont tenus de signer un avant-contrat (promesse ou compromis de vente), soit dans l’agence BARNES, soit chez un notaire de leur choix.

 

ETAPE 2 : LE CHOIX DU NOTAIRE

 

Après avoir accepté l’offre de l’acheteur, le vendeur lui propose de contacter son notaire pour fixer un rendez-vous de signature du compromis de vente. Le vendeur et l’acquéreur peuvent faire appel chacun à leur notaire sans surcoût pour l’acquéreur.

 

ETAPE 3 : LE COMPROMIS OU LA PROMESSE DE VENTE

 

Le notaire chargé de la vente convie le vendeur et l’acheteur à un rendez-vous de signature. Il demande à l’acquéreur de se munir d’un chèque correspondant à 10% (ou un acompte de 5%) du prix d’acquisition et aux frais de rédaction du compromis de vente. Il demande au vendeur de faire réaliser pour cette date différents diagnostics sur le bien (voir ci-dessous).

Le chèque est immédiatement encaissé sur le compte de l’office notarial ou de l’agent immobilier s’il possède un compte séquestre garanti. Cette somme correspond soit à un acompte sur le prix si la vente se réalise, soit à un dédommagement du vendeur si l’acquéreur ne veut pas signer l’acte définitif.

Toutefois, l’acheteur a le droit de se rétracter sans justifier d’un motif pendant un délai de sept jours (à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat en main propre, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier). Il n’est donc réellement engagé qu’à l’issue de ces sept jours. S’il se rétracte, il  récupérera alors intégralement son dépôt de garantie dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Le vendeur  a l'obligation de faire établir un dossier de diagnostic technique comportant :

  • le métrage du lot vendu (loi Carrez, uniquement pour les appartements),
  • le constat de risque d’exposition au plomb,
  • l’état relatif à l’amiante dans les parties privatives,
  • l’état parasitaire (termites…),
  • le diagnostic de performance énergétique,
  • l’état des risques naturels et technologiques,
  • l’état des installations de gaz et d’électricité si elles datent de plus de quinze ans.
  • l’état des installations d’assainissement non collectif

 

Il doit remettre ce dossier au notaire avant la signature du compromis ou de la promesse de vente afin de permettre à l’acheteur d’être informé de l’état du bien. Lors de la vente d’un lot de copropriété, d’autres renseignements sont fournis par le vendeur : le règlement de copropriété, le carnet d’entretien de l'immeuble, le montant des charges de copropriété, les dernières décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, …

 

ETAPE 4 : L’OFFRE DE PRÊT

 

Un délai d’environ trois mois est nécessaire avant la signature de l’acte de vente définitif. Pendant ce délai, l’acheteur doit se rapprocher de sa banque pour obtenir son prêt.

Si l’acheteur n’obtient pas son crédit, ils ont le choix de poursuivre la vente (s’ils disposent d’une autre source de financement) ou d’y renoncer. Dans ce dernier cas, ils récupèrent leur dépôt de garantie sauf s’ils sont de mauvaise foi (par exemple, s’ils formulent une demande excédant leur capacité financière ou non conforme aux prévisions de l’avant-contrat).

Attention : si l’acquéreur n’entend pas solliciter de prêt, il doit apposer une mention manuscrite précise en ce sens. Si le compromis ou la promesse de vente a été reçu(e) par acte authentique, il n’y a pas de mention obligatoire.

 

ETAPE 5: L’ACCEPTATION DE L’OFFRE DE PRÊT.

 

L’acquéreur a un délai minimum de trente jours pour obtenir un prêt conforme aux conditions prévues dans l’avant-contrat (montant, durée, taux…). Ce délai est généralement porté à quarante-cinq jours dans la pratique.

Une fois l’offre de prêt émise par la banque, l’emprunteur ne peut pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de dix jours après sa réception. La vente elle-même ne peut donc pas être signée avant ce terme.

Le notaire de son côté vérifie un certain nombre d’informations : si le vendeur est bien propriétaire, les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien…

Parfois, le bien est situé dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption urbain. Cela signifie qu’elle est prioritaire, pendant deux mois, pour l’acquérir en vue de réaliser un projet d’intérêt général. Avant l’expiration de ce délai, l’acte de vente ne peut pas être signé. Toutes ces démarches justifient le laps de temps séparant l’avant-contrat de la vente définitive.

 

ETAPE 6 : L’ACTE DE VENTE

 

L’acheteur a obtenu son prêt.

Le notaire le contacte pour l’informer que le dossier est complet et lui proposer un rendez-vous de signature. Il lui demande d’apporter un chèque de banque correspondant au solde du prix de vente et à une provision pour frais (voir ci-après les frais de vente).

Le jour prévu pour la signature, l’acheteur se rend à l’étude de notaire. Sont également présents le vendeur, son notaire et l’agent immobilier.

Le notaire leur donne lecture de l’acte.

Le vendeur remet les clefs à l’acquéreur en contrepartie de la remise du chèque de banque au notaire ou d’un virement.

 

  • Achat par un non résident français : qu’est-ce qui change ?

En matière immobilière, le droit français s’applique, quelle que soit la nationalité de l’acquéreur. Les procédures décrites ci-dessus sont donc applicables. Il est à noter qu’une acquisition immobilière doit obligatoirement passer par le notaire. , En revanche, selon que vous êtes ressortissant de l’Union européenne ou hors Union européenne, que votre pays a une convention fiscale avec la France ou pas, vous devrez être particulièrement attentif aux questions à la fois fiscales et patrimoniales :

  • A quelle administration fiscale êtes-vous assujetti, et quels sont les accords avec l’administration française ?
  • Quel acheteur êtes-vous exactement : un individu seul, une famille avec ou sans enfant, les conjoints sont-ils de même nationalité, etc. ?
  • Quel est votre projet à long terme : est-ce un investissement à court, moyen ou long terme, faut-il prévoir et comment envisager une succession, etc. ?

 

Il n’y a pas de réponse unique à ces questions : il peut par exemple être judicieux de créer une Société Civile Immobilière.

BARNES met à votre disposition son réseau de conseils et spécialistes qui vous accompagnent tout au long de votre projet, jusqu’à son aboutissement.