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Análisis de mercado
03/02/2025
Madrid, la ciudad preferida de la clientela adinerada mundial
Madrid, Dubai, Miami, Mónaco y Milán figuran, por este orden, en el Top 5 del BARNES City Index 2025. Este índice enumera las ciudades más codiciadas por los UHNWI (Ultra High-Net-Worth Individuals), es decir, personas con un patrimonio neto de al menos 30 millones de dólares. “Los inmuebles de prestigio han demostrado ser un baluarte contra la incertidumbre. Los tres criterios del BARNES City Index -emocional, práctico y financiero- muestran también que ciudades como Mónaco y Milán, que han dado un salto espectacular en la clasificación, son atractivas por su capacidad de ofrecer una experiencia de 360° a través de una fiscalidad ventajosa, una infraestructura de calidad y un estilo de vida refinado”, analiza Thibault de Saint Vincent, Presidente de BARNES. «Madrid y Milán responden a las expectativas de los UHNWI, que prefieren destinos auténticos donde puedan sumergirse en el arte de vivir al tiempo que se benefician de sólidos fundamentos, es decir, escuelas y universidades de calidad, infraestructuras modernas y un importante potencial de valor añadido», añade Heidi Barnes, fundadora de BARNES. La novedad es que París y Nueva York, habituales desde hace tiempo en el Top 5, ocupan respectivamente los puestos 6º y 7º del BARNES City Index en 2025.
Inversores en busca de significado
Para los HNWIs y UHNWIs, poseer una o más propiedades de prestigio representa a menudo un logro personal y profesional. En menos de una década, se han generalizado nuevos comportamientos, basados en el uso paralelo de dos o tres residencias, o incluso más. Cada vez es más frecuente tener un pied-à-terre en una gran ciudad a ambos lados del Atlántico, así como varios lugares de vacaciones en todo el mundo en los que compartir la vida familiar según la temporada, en un contexto de teletrabajo generalizado. El hilo conductor es la circularidad del proceso inmobiliario, encarnada en las 7 erres: revender, reparar, renovar, rehabilitar, reutilizar, reciclar y reinventar. «Estamos asistiendo a una revolución silenciosa, una moda por los bienes muebles e inmuebles que tienen un pasado y un alma. En consecuencia, nuestros clientes buscan inmuebles renovados o transformados para maximizar su impacto respetando la historia del lugar”, analiza Thibault de Saint Vincent.
En este contexto, la clasificación de 2025 baraja de nuevo las cartas. Madrid, que ocupó la 4ª posición en el BARNES City Index de 2024, se sitúa en cabeza este año. Se trata de un gran logro para la capital española, que es ahora la ciudad más atractiva de Europa, por delante de Londres y París, que durante mucho tiempo se consideraron referencias indestructibles. Curiosamente, el Top 10 también incluye tres «ciudades del futuro»: Dubai en segundo lugar, Miami en tercero y Austin en décimo
En primer lugar, Madrid, conectada, festiva, cultural y gastronómica
Cosmopolita, alegre y animada, Madrid ha pasado del 4º al 1º puesto en el Top 5 del BARNES City Index 2025. Su calidad de vida, bajo índice de criminalidad, clima agradable, servicios públicos gratuitos, servicios sanitarios de primera clase, educación de alta calidad y excelente sistema de transporte la convierten en un lugar preferido por compradores de todo el mundo. Además de albergar las sedes de algunas de las mayores empresas del país, la capital española es la cuarta ciudad europea con mayor número de sedes de multinacionales. Cada vez son más las empresas y fondos de inversión que se instalan en ella, viéndola como un futuro en el que invertir. Como resultado, Madrid acoge a una población extranjera de gran calidad, un 20% más desde 2016, que aprecia especialmente el barrio de Salamanca, por sus grandes pisos familiares, boutiques de lujo y grandes restaurantes; Chamberí, por su tranquilidad y sus numerosas tiendas; Chamartín, que se está ganando a pulso ser un nuevo barrio residencial de moda; y, por último, Cortes Las Letras, una zona animada y festiva. Dependiendo de la ubicación, los precios han subido entre un 11% (Chamberí) y un 19% o incluso un 20% (Cortes y Salamanca): “El atractivo de Madrid como centro inmobiliario de alto standing no deja de crecer. Con un clima favorable a la inversión y un aumento constante del número de compradores extranjeros, la ciudad está consolidando su estatus como destino de elección para propiedades de lujo. Su dinámico mercado refleja tanto su atractivo cultural como sus prometedoras perspectivas económicas”, afirma Alvise Da Mosto, Director Asociado de BARNES España.
A tener en cuenta en 2025: la hegemonía de Madrid podría verse cuestionada por el anuncio del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, de planes para gravar la compra de propiedades por parte de compradores no europeos.
¿Qué se puede comprar por 1 millón de euros?
En 2º lugar, Dubai, la ciudad del futuro por excelencia
Dubai fue la primera capital de Oriente Medio en encabezar el BARNES City Index el año pasado, pero este año ha sido superada por Madrid. Con el paso de las décadas, el antiguo puerto pesquero de los Emiratos Árabes Unidos se ha transformado en uno de los principales destinos turísticos y de negocios del mundo, así como en un destacado centro financiero y empresarial. Esta ciudad de emprendedores ha visto crecer su población, predominantemente joven (en 2024, el 68,62% de la población de Dubai, incluidos los expatriados, tenía entre 25 y 54 años) y de la que el 92% son expatriados, a un ritmo medio anual del 4 al 7% desde hace casi 30 años (+4% en 2024). Meca internacional de los bienes inmuebles de prestigio, Dubai es ahora uno de los lugares de visita obligada para los UHNWI, aquellos que necesitan poseer una propiedad. Como era de esperar, los precios no dejan de subir: un 15% de aquí a 2024. En constante movimiento, Dubai planea convertir el 60% de su suelo residencial en zonas verdes de aquí a 2040, lo que sin duda atraerá a una clientela internacional preocupada por el medio ambiente. También les atrae un régimen fiscal muy favorable: los expatriados residentes están exentos del impuesto sobre la renta y el IVA es de sólo el 5%. Desde 2023, se ha introducido gradualmente un impuesto del 9% sobre los beneficios de las empresas que superen los 375.000 dirhams (AED), es decir, algo menos de 100.000 euros, lo que sigue estando muy por debajo de la media mundial.
Los compradores buscan sobre todo villas familiares con los pies en el agua (cerca de lagunas) o al borde de un campo de golf, y áticos con vistas panorámicas. También son muy populares las nuevas promociones con características de prestigio y arquitectura futurista. “Dubai es una de las ciudades más seguras del mundo. La población vive aquí en completa paz y tranquilidad, lo cual es un argumento importante a los ojos de los compradores, sobre todo las familias”, afirma Lorraine Soulier, Directora Internacional de BARNES Dubai. El archipiélago artificial de Palm Jumeirah, en forma de palmera con 16 palmeras, cuyas fotos aéreas han dado la vuelta al mundo, es especialmente popular entre los compradores de Dubai y del extranjero.
¿Qué se puede comprar por un millón de dólares?
Miami, heliotropismo, estilo de vida y ultraconectividad
Con una economía floreciente, una calidad de vida reconocida, un sistema sanitario y unas escuelas y universidades de primer orden, unas ventajas fiscales excepcionales (ningún impuesto sobre la renta para las personas físicas y un 5,5% sobre los beneficios para las empresas) y un mercado de prestigio que sigue teniendo precios razonables, Miami sigue firmemente establecida en el TOP 5 del BARNES City Index, pasando del 2º al 3º puesto. La generalización del teletrabajo ha puesto de relieve las ventajas que hacen de Miami la ciudad predilecta de las empresas tecnológicas y los fondos de cobertura. Además de Miami Beach, los compradores se decantan por distritos recientes (Edgewater, por ejemplo) y por aquellos con rentabilidad de alquiler demostrada (Brickell, en particular). “Digital, deportiva, gastronómica, festiva y cultural, Miami lo tiene todo para seguir siendo una de las ciudades más buscadas del mundo por empresarios y familias adineradas. Los clientes franceses, en particular, aprecian mucho su calidad de vida y el excelente nivel de sus escuelas internacionales”, señala Enzo Rosani, Director Asociado de BARNES Miami.
En Miami hay una gran oferta de propiedades de prestigio, siendo las más codiciadas las villas frente al mar con pontones en islas privadas y seguras y los áticos con vistas panorámicas a la bahía de Biscayne o al océano. Invertir en propiedades de gama alta de nueva construcción resulta especialmente atractivo: el aumento constante de los precios suele traducirse en plusvalías inmediatas a la entrega.
¿Qué se puede comprar por un millón de dólares?
Mónaco, glamour, modernidad y... respeto por el medio ambiente
“La gente se traslada a Mónaco por su seguridad, su estabilidad política y económica y su atractivo fiscal”, afirma Florian Valeri, Socio Director de BARNES Mónaco. Clasificado en el 4º puesto del BARNES City Index, Mónaco es, en efecto, un modelo en materia de seguridad, tanto digital como sobre el terreno, con una cobertura completa del territorio por un sistema de videovigilancia y el mayor ratio de policías por habitante del mundo. También se beneficia de una baja fiscalidad, sin impuesto sobre la renta, sucesiones o plusvalías para las personas físicas. Las condiciones fiscales también son favorables para las empresas. Un clima económico estable, sin deuda pública, refuerza aún más su atractivo para inversores y residentes adinerados de todo el mundo. Además, vivir en Mónaco significa beneficiarse de un polo de atracción con una intensa vida cultural, deportiva, festiva y gastronómica. El Principado también vela por que los lazos sociales sigan siendo fuertes y sólidos, y demuestra un firme compromiso con el medio ambiente y el desarrollo sostenible, tanto a escala nacional como internacional. Este compromiso se refleja en el desarrollo de programas inmobiliarios como Mareterra, situado en el distrito ecológico de Anse du Portier, innovador y diseñado para cumplir las normas internacionales de sostenibilidad.
Con sólo dos kilómetros cuadrados, Mónaco es único en el mundo. Su patrimonio inmobiliario sigue siendo un refugio seguro por excelencia, y su atractivo no deja de crecer con el tiempo. Y ello a pesar del elevadísimo precio del metro cuadrado (entre 40.000 y 100.000 euros), o incluso más, que ha subido un 38% en 10 años. Las zonas de Fontvieille, Larvotto y Carré d'Or de Montecarlo son muy populares entre los compradores. Numerosas residencias de lujo están actualmente en construcción o acaban de entregarse. Los pisos y chalés del nuevo y emblemático barrio ecológico de Mareterra, a pesar de que los precios oscilan entre 90.000 y 120.000 euros/m2, no tienen problemas para encontrar interesados.
¿Qué se puede comprar por 1 millón de euros?
Milán, en la encrucijada
En las dos últimas décadas, el mercado inmobiliario de lujo milanés ha evolucionado notablemente: “En menos de una generación, Milán ha conseguido desempolvar su imagen para consolidarse como uno de los principales destinos en el mapa mundial de los inmuebles de prestigio. La calidad de vida en su centro histórico es incomparable”, afirma Luca Pietro Ungaro, Director de Desarrollo de Negocio de BARNES Italia. Foco de la moda y el diseño internacionales, la capital de Lombardía también goza de una ubicación ideal entre el mar y la montaña, lo que atrae a las fortunas internacionales. Su dinamismo económico, unido a la calidad de su urbanismo histórico, sus precios razonables para los inmuebles de prestigio (de 9.000 euros/m² a 21.000 euros/m² para los inmuebles excepcionales), la calidad de sus escuelas internacionales, su vida cultural, su gastronomía y su oferta cultural, se combinan para convertirla en una de las favoritas de las familias UHNWI... y para hacerla figurar en el TOP 5 del BARNES City Index en 2025.
El mercado milanés está muy diversificado: desde pisos en edificios históricos restaurados hasta palacios centenarios y residencias contemporáneas con instalaciones de primera clase. Los extranjeros buscan pisos grandes en edificios de cierta calidad arquitectónica, con planta alta, mucha luz, terraza y plazas de aparcamiento. Son propiedades difíciles de encontrar.
¿Qué se puede comprar por 1 millón de euros?
BARNES CITY INDEX
1. Madrid (4)
2. Dubaï (1)
3. Miami (2)
4. Monaco (12)
5. Milan (17)
6. Paris (5)
7. Nueva York (3)
8. Londres (6)
9. Roma (=)
10. Austin (7)
11. Abou Dabi (13)
12. Budapest (14)
13. Ginebra (11)
14. Istanbul (10)
15. Tokyo (16)
16. Atenas (33)
17. Zúrich (15)
18. Dallas (22)
19. Singapur (20)
20. Estocolmo (21)
21. Copenhague (18)
22. Barcelona (19)
23. Doha (35)
24. Viena (25)
25. Lisboa (8)
26. Dublín (=)
27. Los Angeles (24)
28. Amsterdam (42)
29. San Diego (28)
30. Bruselas (29)
31. Múnich (27)
32. Seúl (31)
33. Oslo (32)
34. Florencia (46)
35. Malaga (Marbella) (47)
36. Sídney (=)
37. Luxemburgo (nouvel entrant)
38. Mumbai (41)
39. Boston (38)
40. Montreal (34)
41. Beijing (39)
42. Hong Kong (23)
43. Mexico City (49)
44. Riyad (nouvel entrant)
45. Auckland (45)
46. Toronto (43)
47. Bangkok (40)
48. Shanghai (nouvel entrant)
49. Shenzhen (44)
50. Washington (30)
En negrita, los que han subido más de diez puestos en 2025 frente a 2024
(=)posición en la clasificación en 2024
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