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BARNES
15/05/2019
La conjoncture économique et politique peut en revanche influencer ce marché dans certains pays ou régions du globe. A court ou moyen terme, le timing reste donc essentiel.
En Europe, le Brexit est la grande inconnue de l’année 2019. Ses conséquences sont encore diffcilement mesurables, mais il est incontestable qu’elles entraînent une vaste redistribution des cartes côté vente et achat, autant en Grande-Bretagne qu’en Europe continentale.
Aux États-Unis, la présidence de Donald Trump, qui s’est accompagnée d’une relance économique nette, ne peut masquer une certaine fébrilité des acteurs économiques. La clé de 2019 résidera dans la politique des taux d’intérêts menée par la FED.
Côté asiatique, le Japon a retrouvé son rôle moteur, après avoir été durement ébranlé par le tsunami de Fukushima en 2011. Et le Vietnam a confirmé en 2018 son arrivée sur le marché immobilier de prestige. Mais les observateurs ont les yeux rivés sur Hong Kong, dont le dynamisme semble sans limites…
Le secteur immobilier se montre positif mais prudent en Europe, suivant en cela la croissance globale du continent, qui a prouvé sa solidité entre 2016 et 2017. L’Union Européenne a progressé de 2,5 % en 2017 - sa plus forte performance depuis 2007, année où elle avait augmenté de 2,7 %.
L'intensification du raidissement commercial avec les États-Unis pourrait se révéler dommageable sur le plan économique, de même que le Brexit pourrait durablement nuire au Royaume-Uni. Les perspectives de croissance seront donc, à court terme, en grande partie déterminées par l’attitude des banques centrales de la région.
La relative bonne santé économique européenne a été tirée par les économies allemande, française, italienne et espagnole. En revanche, pour les professionnels de l’immobilier européens, il est difficile de faire l’impasse sur l’incertitude persistante autour du Brexit, qui sera effectif le 30 mars 2019.
La stagnation de l’économie britannique, conjuguée à un taux de croissance ralenti du marché boursier et à une baisse de l’immobilier de l’ordre de 25 % en trois ans, a conduit le Royaume-Uni à afficher des performances moyennes en 2017. Ce qui se montre, paradoxalement, source d’opportunités : dans ce contexte de baisse, les investisseurs asiatiques - moins gênés par le Brexit que leurs homologues européens - se tournent vers le long terme en plaçant leurs capitaux à Londres.
Selon les données publiées par Real Capital Analytics, la capitale britannique est la ville d’Europe ayant connu en 2017 le plus fort volume d’investissement immobilier extra-européen.
Sans pouvoir préjuger des conséquences à moyen et long terme de la crise politique des « gilets jaunes », il semble que la France, et Paris en particulier, soit la première bénéficiaire du flottement observé à Londres. Ce qui a entraîné une hausse des prix dans les quartiers les plus recherchés, comme Saint-Germain-des-Prés ou le Marais. Plus inattendu, cette nouvelle clientèle cosmopolite n’hésite pas acheter dans des arrondissements autrefois délaissés du nord-est de Paris, comme le Xe ou le XIe .
La barre des 10 000 €/m² sur l’ensemble de la capitale française devrait être franchie en 2019, avec des transactions de plus en plus régulières au-dessus de 20 000 €/m² pour les biens de prestige. Ce regain d’intérêt pour Paris (et pour sa banlieue ouest) se retrouve aussi en Provence Alpes Côte d’Azur, région réputée pour son climat, pour son dynamisme économique et pour le brio de ses établissements scolaires et universitaires internationaux.
Autre grand gagnant de la nouvelle carte européenne de l’immobilier de prestige, le Portugal, attire autant les anciens expatriés au Royaume-Uni que les acheteurs à la recherche d’une résidence principale familiale ou les investisseurs attirés par les rendements locatifs élevés de villes comme Lisbonne ou Porto. Avec des prix au m2 qui ont été multipliés par 5 en quelques années pour les plus belles adresses, la barre des 10 000 €/m² étant désormais couramment franchie.
Des gains de richesse importants ont été enregistrés dans la plupart des pays hors euro. En Suisse, la croissance à deux chiffres de la valeur nette de la fortune des UHNWI (+15 % à 877 milliards de dollars US) a mis en évidence la reprise généralisée de l'activité sur les marchés fi nanciers européens, tandis que les fortes hausses enregistrées en Russie et en Norvège ont été alimentées par la remontée des cours mondiaux du pétrole.
Les États-Unis sont largement en tête du classement des pays comptant le plus de HNWI et de UHNWI. En revanche, leur domination tend à se ralentir sous la poussée du continent asiatique. Même si leur nombre s’est moins vite accru qu’en Chine, en France ou au Canada en 2017, les États-Unis restent le pays qui compte, et de loin, le plus de UHNWI.
Ils sont en effet 79 595, soit un tiers de leur population mondiale, contre 17 915 pour le 2e pays sur le podium, le Japon. Une activité économique soutenue, un dollar résistant, des secteurs financiers et technologique très performants et les incitations fiscales mises en place par l’administration Trump ont permis à la population UHNWI des États-Unis d'augmenter de 8,9 % en 2017.
Malgré la récente (et pour l’instant légère) remontée des taux d’intérêts par la Réserve Fédérale, les marchés financiers américains ont poursuivi leur hausse en 2017-2018, entraînant une dixième année successive de création de richesse. La perspective d’une augmentation de la dette, de la hausse des taux d’intérêt et de certaines tensions commerciales sur le plan international est une source d’incertitude, mais les signes sont généralement positifs pour l’économie et la richesse des ménages.
Les États-Unis comptent 41 % des millionnaires en dollars dans le monde. Et le nombre de UHNWI disposant de plus de 50 millions de dollars est environ quatre fois supérieur à celui du deuxième pays, la Chine.
Les investisseurs ont réalisé un total de 375,6 milliards de dollars de transactions immobilières supérieures à 10 millions de dollars en 2017, soit une baisse de 8 % en un an. Ce ralentissement de l’activité refl ète une réévaluation à la baisse des prix tout au long de l’année dans les grandes villes des États-Unis.
Ce qui n’empêche les indicateurs du marché d’être très positifs à court terme dans la foulée des différentes réformes, notamment fiscales, enclenchées depuis l’élection de Donald Trump. Les États-Unis ont ainsi enregistré au deuxième trimestre 2018 une croissance de 4,1 % en rythme annuel, tandis que le chômage tutoie les 4 %, c’est-à-dire un quasi plein-emploi. Les profi ts des grands groupes ont bondi de plus de 20 % en un an, à l’image d’Apple, dont la capitalisation boursière a franchi la barre symbolique des 1 000 milliards de dollars.
L’heure n’est pourtant pas à l’euphorie car en parallèle, en un an, les recettes publiques ont chuté d’un tiers. Résultat, le défi cit budgétaire a atteint 779 milliards de dollars sous l'effet de l’accroissement des dépenses militaires et de sécurité nationale et de cette baisse des recettes fi scales. Il représente désormais 3,9 % du PIB contre 3,5 % en 2017, selon les chiffres publiés en octobre 2018 par le Trésor Américain. L’ombre d’une surchauffe plane donc sur l’économie américaine, avec la hausse des taux d’intérêts comme principal indicateur.
New York a enregistré une augmentation de 7 % de sa population UHNWI en 2017 (à 8 865). Une performance honorable mais qui représente la croissance la moins élevée parmi les 10 villes comptant le plus de UHNWI au monde (la première place est détenue par Hong Kong, qui compte 10 010 UHNWI, +31 % en un an).
Les 4 583 UHNWI fi nanciers à Wall Street, s’ils représentent un groupe modeste par la taille, possèdent à eux seuls 607 milliards de dollars, soit une fortune estimée à 132 millions de dollars par personne. Des réussites qui sont à 91,5 % le fait de self-made-men, d’un âge moyen de 60,8 ans.
Le marché de l’immobilier de luxe se montre florissant d’une côte à l’autre. La Floride, la Caroline du Nord, et certaines villes comme Denver (Texas), Monterey (Californie) Seattle (Washington) ou Nashville (Tennessee) ont ainsi vu leur prix augmenter de 13 à 20 % en un an. Les États-Unis représentent par ailleurs 5 des 10 plus grandes villes mondiales en nombre de UHNWI avec New York, Los Angeles, Chicago, San Francisco et Washington.
La richesse des ménages en Russie a augmenté rapidement dans les premières années du XXe siècle, portée par le cours des matières premières, pétrole et gaz en tête. Entre 2000 et 2007, la richesse par adulte y a été multipliée par huit. Depuis 2007, toutefois, la croissance a été lente et inégale, le rouble passant de 25 US dollars en 2007 à 34 US dollars en 2014, pour s'établir à 63 US dollars en 2018 ! Alors que la richesse moyenne par adulte est passée de 2 940 US dollars en 2000 à 19 997 US dollars mi 2018, le niveau actuel se montre inférieur à celui de 2007.
La qualité des données sur la santé financière publique et privée en Russie se montre « contrastée », estime le Crédit Suisse, qui estime que le décile supérieur des détenteurs de richesse possède 82 % de toute la richesse des ménages du pays (contre 77 % en 2017). C'est un niveau élevé, dépassant même les États-Unis (76 %), pays qui a pourtant l'une des répartitions de richesse les plus concentrées parmi les pays avancés.
La forte concentration de la richesse en Russie se reflète également dans le fait que le pays compte 74 milliardaires en USD. Après 3 ans de chute continue des prix de l’immobilier haut de gamme en Russie entre fin 2014 et fin 2017 (-55 % en moyenne dans les bons quartiers de Moscou), 2018 marque la fi n de la baisse avec une hausse moyenne des prix de l’ordre de 0,7 %. Dans le domaine de l’immobilier de prestige, les clients Russes restent très présents à l’international, plutôt à la vente qu’à l’achat en Europe depuis 2013/2014.
Le continent asiatique voit arriver sur son marché immobilier un flux croissant de capitaux tant locaux que mondiaux. Cette concurrence pour acheter des actifs sur les principaux marchés asiatiques a atteint en 2017 des niveaux sans précédent. Les taux de base restant faible et les rendements sur les obligations souveraines ne montrant aucun signe de hausse, la pression sur les prix ne fait que croître, ce qui entraîne les rendements à la baisse, notamment pour l’immobilier commercial et industriel.
La période dorée des rendements de 20 % annuels garantis est dépassée, de nombreux propriétaires se montrent donc réticents quant au fait de vendre, parce qu’ils craignent de ne pouvoir trouver un meilleur moyen de réinvestir leur capital. En Chine, l’immobilier résidentiel n’est plus la voie royale pour des profi ts assurés car les marges ont considérablement diminué ces dernières années.
Les marges à la revente ont en effet diminué d’environ 20 à 30 % il y a dix ans à 0 à 5 % aujourd'hui. C'est l’une des principales raisons de l’attrait des investisseurs chinois pour les marchés internationaux, où les rendements sont généralement signifi cativement plus élevés. Le marché de l’immobilier de prestige marque le pas avec une hausse plus modéré des prix en 2018 de l’ordre de 5,2 %.
Au Vietnam, qui est sans conteste l’un des pays asiatiques les plus en vue depuis 2016, les investisseurs étrangers se tournent vers l’immobilier résidentiel, où la demande est à la fois forte et en croissance. Les premiers groupes d’investisseurs, entrés sur le marché vietnamien voilà dix ans, récoltent aujourd’hui les fruits de leur patience avec des plus-values de 50 à 60 %.
Autre marché de retour sur la scène internationale, le Japon : les actifs résidentiels de Tokyo ont connu une montée en puissance de la part des investisseurs qui se détournent de l’immobilier commercial à la recherche d’un secteur aux rendements plus stables (autour de 4 %/an).
La richesse des ménages en Afrique du Sud a fortement augmenté avant la crise mondiale de 2008, passant de 9 560 US dollars en 2000 à 25 280 US dollars en 2007. Le pays n’a pas encore retrouvé le niveau de richesse d'avant la crise cependant, depuis 2015, la richesse a augmenté de 26 % en US dollars. Cela est dû en partie à l’appréciation de la monnaie sud-africaine mais, en corrigeant la hausse du rang, la hausse reste de 13 %. Ceci reflète l’accélération de la croissance réelle de l’économie du pays, stimulée par la vigueur du commerce mondial observée ces dernières années.
Le patrimoine personnel est principalement constitué d'actifs financiers, qui représentent 66 % du portefeuille des ménages, avec des prix relativement faibles de l'immobilier. L'Afrique du Sud a une distribution de la richesse similaire à la moyenne mondiale, le Crédit Suisse estime que 61 000 Sud-Africains font partie du top 1 % des détenteurs de la richesse mondiale, et que 50 000 sont millionnaires en US dollars. Dans ce contexte et après une période de hausse importante des prix jusqu’ en 2016, le marché de l’immobilier haut de gamme traverse une période de correction à la baisse depuis le début 2017.
Affaibli par des crises politiques et économiques à répétition, le Brésil a connu de graves diffcultés ces dernières années. La richesse par adulte a diminué de 36 % depuis 2011 en US dollars. Les gains enregistrés en Réals au cours de cette période ont en effet été largement dus à l’inflation, de 4,56 % sur un an fin octobre 2018. Le taux de chômage était de 12 % à la mi-2018 et le PIB brésilien ne devrait augmenter que de 1,5 % cette année.
Les Brésiliens ont traditionnellement un attachement particulier pour les biens immobiliers, notamment sous la forme de terre, conçue comme un rempart contre l’infl ation. Mais l’inégalité reste relativement élevée, le Crédit Suisse estimant que 1 % des Brésiliens possèdent 43 % de la richesse du pays. Ce niveau relativement élevé d'inégalité refl ète une division persistante entre les secteurs « formel » et « informel » de l'économie.
L’élection à la tête du Brésil d’un ancien militaire aux prises de positions radicales, Jair Bolsonaro, le 28 octobre 2018, est scrutée par les observateurs internationaux. M. Bolsonaro a fait de la lutte contre la corruption et de la relance économique ses principaux arguments de campagne. Après plus de 40 % de baisse de prix de l’immobilier depuis 2016, le marché accuse un légère baisse en 2018 de 3,3 %.
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