IFI, du bon usage des abattements

La date limite de déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ayant été repoussée au 15 juin pour tous les redevables, il est encore temps de profiter des abattements pour réduire l’impôt à payer. Petite chronique d’économies annoncées.

Le principe est simple : chaque bien immobilier doit être déclaré pour sa valeur de marché, libre d’occupation au premier janvier (2018 cette année). Seul « bémol » : un bien loué à usage d’habitation, à bail commercial, détenu en démembrement, en indivision, … supporte des contraintes qui en réduisent sa valeur car restreignant son libre usage. Comment alors estimer cette décote et en tirer le meilleur parti ?
 
Réduction de 30 % pour la résidence principale

A défaut d’être exonérée d’IFI, la résidence principale bénéficie d’une décote de 30 % de sa valeur. Et c’est gravé noir sur blanc par l’administration fiscale qui dans sa propre documentation officielle précise : « un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d’imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de cet abattement » (art 885 S du CGI).  Mais lorsque les époux sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit ou ont fait l’objet d’un jugement de séparation de corps et dans la mesure où ils ont effectivement cessé de cohabiter, l’abattement de 30 % est susceptible de s’appliquer à la résidence principale de chacun des époux dès lors qu’ils font l’objet d’une imposition séparée à l’IFI. Le double effet « fisc cool » !
 
Réduction de 30 % pour la résidence occupée par le conjoint survivant

Là encore, les héritiers propriétaires au 1er janvier d'un immeuble grevé d'un droit temporaire au logement au profit du conjoint survivant, bénéficient de l'abattement de 30 % prévu à l'article 885 S du CGI. Et comme ce droit temporaire au logement sur l'habitation principale transmise aux héritiers n'est ni cessible, ni transmissible, il n’a pas de valeur patrimoniale et n’est donc pas soumis à l’IFI. Conclusion : pas d’IFI pour le conjoint survivant et abattement de 30 % pour les héritiers.
 
Réduction de 30 % également pour une résidence principale « démembrée »

Le logement occupé à titre de résidence principale qui est compris, pour sa valeur en pleine propriété, dans le patrimoine de l’usufruitier, du titulaire du droit d’usage ou d’habitation bénéficie de l’abattement de 30 %. Dans l’hypothèse où la valeur de cet immeuble est comprise respectivement dans le patrimoine de l’usufruitier et du nu-propriétaire, cet abattement de 30% est également applicable sur la valeur de la part de chacun dans cet immeuble, à la condition que ce logement soit occupé par chacun des redevables à titre de résidence principale. Si l’un des deux n’y demeure pas, il perd l’abattement.

Monuments historiques, bienveillance de Bercy

Compte tenu des contraintes propres à ces propriétés « atypiques », si Bercy ne préconise pas d’apporter à un abattement à leur valeur, il n’en recommande pas moins «de faire preuve de prudence dans la révision éventuelle des évaluations fournies pour les demeures et bâtiments classés monuments historiques (ou inscrits à l'inventaire supplémentaire). En effet, ces immeubles se trouvent dans une situation particulière en raison, notamment, de leur nature spécifique, des charges souvent importantes qui les grèvent, du nombre limité des acquéreurs potentiels et des difficultés qui en découlent pour les vendre ». ll conviendra, en particulier, de tenir compte des contraintes qui résultent, pour les propriétaires de tels biens, de leur ouverture plus ou moins fréquente au public et de leur utilisation à des fins d'animation collective dans un but essentiellement culturel (voir RM Dupont- Aignan n°13318, JO AN 29 juin 1998 p. 3614 et Réponse du Ministère de l'économie, des finances et de l'emploi publiée dans le JO Sénat du 06/12/2007 - page 2228 ).Concrètement ? Une décote de l’ordre de 20 ou 25 % peut être appliquée, au cas par cas. Mais il ne s’agit que d’une tolérance administrative car il n’y a pas de barème légal et chaque évaluation se discute. Le château cathare décotera plus que la propriété Renaissance en bords de Loire.

Immeuble en construction, selon l’avancement des travaux

Là encore, Bercy reste flou : « Sa valeur vénale dépend, bien évidemment, de son état d'avancement au 1er janvier de l'année de l'imposition » (sic). Mais encore ? Hormis le fait que tout un chacun se doute qu’un immeuble dont seules les fondations sont sorties de terre vaut évidemment beaucoup moins que le même en cours de peinture de finition, aucun barème de décote n’est avancé. Là encore au contribuable de l’estimer au plus juste. S’agissant de VEFA, le prix du bien étant réglé au fur et à mesure de l’avancement des travaux par un barème légal, il semblerait logique de s’y référer. En effet, l'acquéreur doit échelonner le paiement des travaux en fonction de leurs avancements et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente : 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées, 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau et jusqu’à 95 % du prix total à l'achèvement des travaux. Les 5 % restant sont versés à la livraison du logement à moins que l'acquéreur n’émette de réserves quant à la conformité du logement par rapport au contrat de vente.

Bien en indivision, lorsque deux plus deux … ne font pas quatre

Parce que l’indivision impose beaucoup de contraintes et des facteurs de dépréciation à chaque indivisaire, la valeur des droits détenus chacun est inférieure à celle résultant du simple calcul de sa quote-part sur la valeur du bien. En clair, ce n’est pas parce que monsieur X détient 60 % d’un bien estimé à 1 million que sa part vaut réellement 600 000 euros. En effet, la Cour de cassation a clairement précisé que la valeur vénale des droits indivis est spécifique et ne se confond pas avec la quote-part de la valeur vénale totale qu'aurait le bien s'il appartenait à un seul propriétaire (Cass. com. 19-6-1990 n° 867 P ; Cass. com. 10-12-1996 n° 2072 D ; Cass. com. 22-2-2000 n° 486 P ; Cass. com. 4-12-2001 n° 2034 FS-D). Ainsi, s'agissant de la décote susceptible de prendre en compte l'état d'indivision de l'immeuble en l'absence d'éléments de comparaison strictement similaires, un taux de 30 % a été retenu par la cour d'appel de Paris dans le cas d'une indivision entre une mère et son fils (CA Paris 4-12-2003 n° 2002/07543). Dans le cas d'un immeuble dont la nue-propriété était détenue en indivision par les enfants de l'usufruitier, c'est même un abattement de 40 % qui a été admis (Cass. com. 27-10-2009 n° 08-11.362) (1) !

Bien donné en location, une décote de 20 %

Le bien mis en location prive le bailleur de la libre disposition de son bien, que ce soit un bail d’habitation ou un bail commercial. Il peut donc légitimement prétendre à une décote, malheureusement non écrite noir sur blanc comme c’est le cas pour l’abattement de 30  % sur la résidence principale. Il faut donc encore une fois procéder au cas par cas en tenant de la durée de bail restant à courir, du niveau d’engagement du bailleur, … La décote généralement appliquée est en moyenne de 20 %, sur simple tolérance de l’administration fiscale et non de droit. Position qu’il sera par exemple, difficile de tenir si le locataire a indiqué qu’il partait dans les trois mois à venir ! A contrario, parfaitement justifiable en début de bail.


Résidence secondaire ou en location saisonnière, point de salut !L’administration fiscale est intransigeante sur ce point : aucun abattement n’est possible et surtout pas celui accordé aux résidences principales : «  les résidences secondaires ainsi que les immeubles donnés en location ne peuvent pas bénéficier de l’abattement de 30 % ».

Immeuble en viager, selon qu’il soit libre ou occupé

Le propriétaire (le débirentier, celui qui verse la rente) doit inclure dans son patrimoine la valeur réelle et totale du logement. Si le viager est libre, il peut en contrepartie inscrire au passif de son IFI la valeur capitalisée de la rente viagère qu'il verse. Si le viager est occupé (le vendeur occupe les lieux), le débirentier doit déclarer à l'IFI la valeur du bien, déduction faite de la valeur d'occupation par le vendeur. De son côté, le crédirentier (celui perçoit la rente) doit déclarer le capital que représente sa rente viagère. Il doit aussi intégrer la valeur d'occupation du bien s'il continue de l'habiter. Mais outre ces techniques légales de calcul, la propriété en viager n’accorde aucun abattement spécifique ni au débirenter, ni au crédirentier.
 
A bien exceptionnel, abattement exceptionnel également

En 2016, la Cour de Cassation a validé un abattement de 20 % sur la valeur d’une propriété indivise exceptionnelle située à Nice, d'une superficie de plus de 37 000 m2, supportant trois constructions de belle qualité architecturale avec piscine et court de tennis et bénéficiant d'un emplacement privilégié avec vue sur toute la ville et la baie de Nice. N'ayant pas trouvé d'exemples tirés de la cession isolée de droits indivis portant sur des immeubles comparables, l'administration a retenu trois termes de comparaison correspondant à la cession de grandes propriétés de caractère avec maison de gardien, piscine et tennis situées dans la même région et appliqué un abattement de 20 % : Cass. com. 16-2-2016 n° 14-23.301  (1) )
(1) Editions Francis Lefebvre, La Quotidienne