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10/09/2018© Les Echos Investir - publié sur Barnes le 10/09/2018
Découverte

Tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter un château

Qui n’a jamais rêvé de vivre la vie de châtelain ? Avec la baisse conjuguée des prix et des taux d’intérêt, c’est le bon moment pour vous laisser tenter, à condition d’être un passionn

Chaque été, Florence fuit Paris et embarque toute sa petite famille à 250 kilomètres de la capitale, en Mayenne, où ses parents possèdent une « maison de campagne », comme elle la nomme modestement. Car, en lieu et place d’une « classique » résidence secondaire, le manoir de Classé, construit au XVIe siècle, offre 400 m2 sur trois niveaux, deux tourelles, sept chambres, des dépendances et 12 hectares de terrain… « Posséder un château était le rêve de mon père, raconte-t-elle. Il a passé vingt-cinq ans à le restaurer amoureusement en respectant le style Renaissance. Il a même planté plus de 80 chênes en 1995 pour agrandir la forêt. » Si le manoir est dans sa famille depuis quelques petites décennies, environ 400 châteaux changent de propriétaire chaque année en France.

Acheter un château n’est certes pas à la portée de toutes les bourses, mais ce n’est plus un rêve inaccessible. Chahutés par la crise immobilière de 2008 à 2010, les prix de ces demeures d’exception ont reculé, ouvrant ainsi le marché à des acquéreurs plus « modestes ». A la lecture de certaines annonces, il peut être très tentant de sauter le pas et d’acquérir l’un de ces ensembles de vieilles pierres empreintes d’histoire qui caractérisent tant le patrimoine français.

Si vous aussi vous voulez devenir châtelain, voici les questions à vous poser avant de vous ­lancer.

1. Combien devrai-je débourser pour m’offrir un château ?

Demander combien coûte un château, c’est un peu la lapalissade du conte de fées… Comme pour n’importe quel bien immobilier, son prix dépend de la taille de l’édifice, de la superficie du terrain, de son état de restau­ration et de sa localisation. « Aujourd’hui, les acheteurs privilégient l’accès – il doit être assez proche d’une autoroute ou d’une gare, mais sans les nuisances – et la proximité d’une ville pourvue de quelques commerces. Quant aux prix, ils sont évidemment très disparates. Au sein d’une même région, il y a des zones où personne ne veut aller… » raconte Catherine Jolion-Haas, directrice de l’agence immobilière spécialisée Châteaux et Patrimoine.

A ces critères assez classiques s’ajoutent ceux plus spécifiques à ces demeures et qui peuvent faire considérablement grimper le prix : la date d’édification et, partant, son histoire, son architecture (médiévale, Renaissance, XVIIe, etc.), son mobilier (d’époque ou non, s’il est vendu avec), son classement éventuel au titre des Monuments historiques (dits « MH ») ou à l’inventaire supplémentaire des Monuments historiques (ISMH)…

Dans l’ensemble, acheter un château est désormais plus abordable pour le commun des mortels. « Le nombre de vendeurs augmente, alors que celui des acheteurs diminue, constate Bertrand Couturié, directeur de la division Propriétés & Châteaux du réseau immobilier Barnes. Sur les dix dernières années, les châteaux ont perdu 30% de leur valeur. » Perte d’intérêt pour la résidence secondaire, méfiance envers la conjoncture économique, appétence pour des biens à faible consommation énergétique… Diverses raisons expliquent le recul des prix. Avec plus de 1.000 châteaux à la vente en France, il y en a pour tous les goûts et tous les prix.

Pour moins de 500.000 € vous trouverez des châteaux à retaper ou de beaux manoirs à taille plus humaine, comme ce château poitevin, dans le style Moulinsart (ou Cheverny), construit à la fin du XVIIIe siècle (à vendre chez le groupe Mercure). Malgré ses 400 m2 de surface habitable, ses huit chambres, ses grandes cheminées en pierre, ses pièces parquetées, ses belles dépendances pourvues de tourelles et son terrain de plus de 5 hectares, difficile de croire qu’il ne coûte que 383.500 €, le prix d’un deux-pièces parisien… Il faudra tout de même prévoir des travaux de restauration et l’installation d’un chauffage central.

« Nous avions un client qui voulait uniquement un château fort, peu importait le lieu ou presque, raconte Olivier de Chabot, directeur général du groupe Mercure, spécialisé dans les biens de caractère. Nous lui en avons trouvé un près de Laval à moins de 200.000 € ! Mais à ce prix-là il fallait tout reconstruire de A à Z. » Pour trouver ce type d’affaire, il vous faudra cependant fouiner et faire preuve de patience. « Le stock de biens à prix cassé est relativement épuisé », juge en effet Catherine Jolion-Haas.

Pour 500.000 à 1.500.000 € environ, vous accédez à des bâtisses plus royales, plus anciennes et/ou plus imposantes. Par exemple, en région nantaise, un superbe château du XIXe siècle de 600 m2 au cœur d’un domaine de 14 hectares est en vente 1,17 million d’euros. Ou encore à Combronde, dans le Puy-de-Dôme, un château érigé par tranches, du XIIe au XVIIe siècle, classé monument historique, à quelques kilomètres du bourg et facilement accessible par autoroute. Plus de 800 m2 de surface, 26 pièces, un appartement de fonction, un terrain de tennis et une piscine sur 40 hectares. Prix de vente : 1,49 million d’euros (tous deux chez Barnes), « seulement », serait-on tenté d’écrire…

Au-delà de 1,5 million, vous trouverez généralement des châteaux grandioses, souvent en bon état, voire d’authentiques châteaux forts médiévaux, ce qui est très rare à la vente.

2. Où chercher pour faire une bonne affaire ?

Il n’y a pas vraiment de règle en la matière. La France compte plus de 40.000 châteaux, soit « plus d’un par commune », fait remarquer Olivier de Chabot, et le stock de biens à vendre grossit d’année en année, selon les experts. C’est un marché où l’avantage est clairement du côté de l’acheteur. On l’a vu, ce dernier a le choix du lieu, du style et du prix ! La majorité des domaines devant subir des travaux de rénovation, les marges de négociation sont donc assez importantes. D’ailleurs, « les budgets que l’on nous donne pour l’achat en lui-même sont inférieurs d’environ 20 % à ceux d’il y a encore dix ans, observe Catherine Jolion-Haas. Aujourd’hui, pour la plupart, les clients ne veulent pas dépenser plus de 1 million d’euros, sauf si la propriété génère des revenus grâce à une activité commerciale (des chambres d’hôte, de l’événementiel, etc.) ».

Il sera toutefois plus difficile, et donc plus cher, de trouver un beau domaine au cœur de la région très prisée des châteaux de la Loire, ou près de la mer – où il n’y en a quasiment pas – ou encore en Ile-de-France, qui a l’avantage de n’être pas loin de la capitale. Vous aurez bien plus de choix dans la moitié sud de la France, notamment en Poitou-Charentes, en Midi-Pyrénées et en Aquitaine.

3. À quelles charges vais-je faire face ?

Là encore, les châteaux répondent aux mêmes problématiques que pour tout bien immobilier. Ils génèrent des frais annuels incompressibles : électricité, chauffage, impôts locaux, assurance habitation et, surtout, entretien du bâti, sauf que, dans ce cas, ces frais sont démultipliés… « Toiture, murs, plomberie, assainissement, aménagement des pièces, sols, entretien du terrain… Il y a toujours des travaux à faire, dont le coût peut vite s’envoler », prévient Bertrand Couturié, du groupe Barnes. Pour qu’il ne tombe pas en ruine, un château doit être entretenu en permanence. « Une vie de château, c’est une vie de travaux », a récemment lancé l’humoriste Yves Lecoq, propriétaire de quatre châteaux, à un journaliste de France Télévisions venu l’interviewer.

Pour certains travaux, il faut, en sus, faire appel à des professionnels, utiliser des matériaux nobles, voire faire intervenir un architecte des Bâtiments de France si la demeure est classée MH ou ISMH. Rien que pour la taille des plantations autour du manoir, Florence et sa famille dépensent plus de 1.500 € par an. « Pour un manoir de 400 m2 avec quelques hectares de terrain, il faut compter au moins 20.000 à 30.000 € par an de charges d’entretien, impôts inclus, si vous y habitez à l’année », informe Catherine Jolion-Haas. Une facture annuelle qui peut flirter avec le million d’euros pour les grands châteaux plus prestigieux. Le prix d’achat, si abordable soit-il, n’est, somme toute, que l’arbre qui cache la forêt.

4. Est-ce un bon investissement ?

Clairement non. On ne peut pas espérer faire du rendement avec l’achat d’un château. En revanche, il est possible de générer du revenu et d’amortir les charges en utilisant ce patrimoine immobilier exceptionnel.

« Ce type de propriété demande beaucoup d’argent, de temps et d’énergie », commente Catherine Jolion-Haas. C’est d’ailleurs pour cette raison que ce marché s’adresse essentiellement aux passionnés de vieilles pierres et d’histoire. « Tous nos clients sont convaincus d’être des passeurs de témoin, raconte Olivier de Chabot. Les châtelains ne sont pas forcément des nantis. Ce sont des personnes qui font vivre l’Histoire. Il faut avoir une petite étincelle de folie pour s’offrir un château. » Une folie douce… pour réaliser un rêve.

© Les Echos Investir - publié sur Barnes le 10/09/2018

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