Immobilier de montagne : les prix du luxe au sommet

Pas de soldes sur les produits de luxe ! En montagne, l'immobilier haut de gamme se paye de plus en plus cher dans un marché qui s'est mondialisé. Tour de piste dans les plus belles stations françaises.

« Si un seul paramètre peut freiner la demande des acheteurs sur le marché du luxe à la montagne, c'est le niveau d'enneigement », sourit David Prétot, directeur de l'agence BARNES à Megève. Or, depuis deux saisons, la neige est à nouveau au rendez-vous... « Les Alpes françaises font en effet toujours rêver les acquéreurs du monde entier . La demande de haut de gamme dans les principales stations n'est donc que peu impactée par les événements géopolitiques comme le Brexit. La clientèle britannique, certes un peu moins nombreuse en 2018, devrait revenir sur le marché dès que les conditions de sortie de l'UE seront définitivement fixées », poursuit Benjamin Berger, directeur général de Cimalpes, groupe immobilier spécialisé dans le haut de gamme dans les Alpes.

Selon l'étude 2018 du réseau Naef Prestige/Knight Frank sur le marché immobilier de luxe dans les Alpes françaises et suisses, l'intérêt accru des Européens du nord a même permis une augmentation des ventes, notamment à Val-d'Isère.

Frais amortis par la location

Motif ? A la différence du marché immobilier classique, l'achat d'une propriété premium dans une station de ski s'appuie sur un style de vie (sport de plein air, retour à la nature, calme...). Mais pas seulement...

« Ce type d'investissement constitue également une source de rendement attractive au sens où ces produits, dès lors qu'ils sont bien situés, se louent relativement facilement et plus seulement en hiver », souligne Olivier Roche, directeur des agences Sotheby's Realty à Courchevel, Megève et Méribel. Un avantage non négligeable qui permet aux propriétaires de financer au moins une partie des frais d'entretien annuel de leur bien.

« Pour nos acheteurs internationaux, la perspective de pouvoir désormais louer leur appartement ou leur chalet haut de gamme plus de cinq mois dans l'année est essentiel. D'où le succès plus marqué des stations qui investissent massivement dans de nouvelles infrastructures comme des remontées mécaniques et des activités hors-ski », insiste Annabelle Common, du département vente courtage résidentiel et prestige de Naef Prestige/Knight Frank dans les Alpes. A l'image de Chamonix avec, entre autres, la création d'une nouvelle remontée mécanique qui remplace les télésièges Marmottons et Tabé aux Grands Montets ou encore, de Courchevel Le Praz, avec le développement d'une nouvelle station de télécabine.

Une offre limitée

Côté offre, si le nombre de biens de luxe reste limité sur le marché, le manque se fait néanmoins davantage sentir dans l'ancien. Après des années de restriction, les récentes modifications des plans locaux d'urbanisme (PLU) dans certaines communes ont permis d'augmenter le parc immobilier neuf. A l'instar de Megève, dont le PLU favorise la construction avec un potentiel de 300 nouveaux appartements pour les deux prochaines années. Conséquence, entre pénurie et dernier cri, les prix du luxe sont tirés vers le haut (+3 % à Val-d'Isère, +2,3 % à Chamonix, +2,2 % à Courchevel 1.650 et 1.550... d'après les chiffres pour 2018 de Naef Prestige/Knight Frank).

Destination privilégiée de la clientèle internationale (russe, scandinave, britannique...), Courchevel donne le ton en matière d'immobilier de luxe aux autres stations avec des prix qui varient entre 15 et 20.000 euros le m² dans l'ancien au Village et jusqu'à 50.000 euros le m² dans le neuf à 1.850. Pour autant, indique Benjamin Berger, « on assiste à un phénomène de rattrapage entre les différents secteurs de la commune. Les initiés se tournant aujourd'hui davantage vers 1.550 plus abordable et surtout paradoxalement plus proche du front de neige que certains quartiers excentrés de 1.850 ».

Si Méribel, avec sa clientèle plus familiale, affiche des prix dans l'ancien haut de gamme légèrement moins élevés que ceux de Courchevel, le neuf apparaît pour sa part beaucoup plus accessible avec une moyenne autour des 20.000 euros à 25.000 euros le m². A l'image du programme Antarès 1707 qui propose des 4 pièces de 100 et 127 m² entre 1.959.000 euros et 3.005.000 euros au pied des pistes avec spa de 800 m², restaurant gastronomique et services de conciergerie.

Le match des plus belles stations

Longtemps moins prisé que Méribel, Val-d'Isère voit la tendance s'inverser et talonne désormais Courchevel avec des prix similaires dans l'ancien et autour des 20 à 30.000 euros le m² dans le neuf. Comme ces 5 pièces de 125 m² avec balcon ou terrasse en chalet vendus entre 2,25 et 2,50 millions d'euros. « Cette station a le vent en poupe car elle a le cachet de la vieille pierre comme Megève et le côté chic et sportif de Courchevel, mais sans ostentation. De plus, grâce à son altitude élevée et son taux d'enneigement fiable, elle attire une importante clientèle étrangère, notamment de l'hémisphère sud qui loue les semaines traditionnellement creuses », commente Benjamin Berger.

Légèrement en retrait côté prix mais jouant toujours de son image de station de luxe avec l'installation de nouveaux hôtels 5 étoiles comme le Four Seasons, « Megève offre pour sa part un peu plus d'opportunités avec plus de biens à la vente tant en termes de chalet que d'appartement. Cette situation devrait d'ailleurs perdurer dans les deux à cinq ans à venir avec la sortie de terre de nombreux programmes neufs », précise Olivier Roche. Les prix s'y stabilisent donc autour des 7 à 11.000 euros le m² dans l'ancien et entre 12 et 17.000 euros le m² dans le neuf. Côté chalet, le ticket d'entrée pour un produit haut de gamme s'affiche dans les 3 millions d'euros. Ainsi, ce 6 chambres de 175 m² entièrement rénové en plein centre du village cédé 2,9 millions.

Dynamique été comme hiver, Chamonix « a vu, quant à elle, sa demande augmenter d'environ 20 % en un an dopée en cela par des prix encore sous-évalués », analyse David Prétot. Quelques chalets premium s'y dénichent encore à partir des 2 millions d'euros comme ce 288 m² avec vue panoramique sur toute la chaîne du Mont-Blanc dans le secteur de la Joux vendu 2.250.000 euros. De beaux compromis peuvent également être trouvés du côté de La Clusaz, du Grand Bornand ou de Combloux où les chalets de 180 m² n'excèdent pas le 1,5 million d'euros.

© Les Echos Patrimoine - publié sur Barnes International le 26/02/2019

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