NEUE AUSGABE 2025 DES GLOBAL PROPERTY HANDBOOK

BARNES 0 lundi 03 février 2025

Madrid, die Lieblingsstadt der wohlhabenden internationalen Klientel

Madrid, Dubai, Miami, Monaco und Mailand stehen in dieser Reihenfolge im Top 5 des BARNES City Index 2025. Dieser listet die gefragtesten Städte bei UHNWI, „Ultra High-Net-Worth Individuals“, also Personen mit einem Nettovermögen von mindestens 30 Millionen Dollar. „Luxusimmobilien haben sich als Bollwerk gegen Unsicherheiten erwiesen. Die drei Kriterien des BARNES City Index – emotional, praktisch und finanziell – zeigen auch, dass Städte wie Monaco und Mailand, die einen spektakulären Sprung in der Rangliste gemacht haben, durch ihre Fähigkeit überzeugen, ein 360°-Erlebnis zu bieten, dank vorteilhafter Steuern, hochwertiger Infrastruktur und einem raffinierten Lebensstil“, analysiert Thibault de Saint Vincent, Präsident von BARNES. „Madrid oder Mailand erfüllen die Erwartungen der UHNWI, die authentische Ziele bevorzugen, in denen sie in die Kunst des Lebens eintauchen können, während sie von soliden Grundlagen profitieren, das heißt von hochwertigen Schulen und Universitäten, modernen Infrastrukturen und einem bedeutenden Wertsteigerungspotential“, ergänzt Heidi Barnes, Gründerin von BARNES. Neu ist, dass Paris und New York, historisch gesehen gewohnte Spitzenreiter im Top 5, im BARNES City Index 2025 auf den 6. bzw. 7. Platz fallen.

Investoren auf der Suche nach Sinn

Für HNWI und UHNWI stellt der Besitz einer oder mehrerer Luxusimmobilien oft einen persönlichen und beruflichen Höhepunkt dar. In weniger als einem Jahrzehnt haben sich neue Verhaltensweisen verbreitet, die auf der gleichzeitigen Nutzung von zwei oder drei Wohnsitzen, oder sogar mehr, basieren. Es wird immer üblicher, ein Feriendomizil in einer großen Stadt auf beiden Seiten des Atlantiks sowie mehrere Ferienorte weltweit zu besitzen, in denen man je nach Saison das Familienleben teilen kann, im Kontext von immer mehr Homeoffice. Dabei steht die Zirkularität des Immobilienprozesses im Vordergrund, verkörpert durch die 7 „R“: verkaufen, reparieren, renovieren, rehabilitieren, wiederverwenden, recyceln und neu erfinden. „Wir erleben eine stille Revolution, die Begeisterung für bewegliche und Immobilien mit einer Geschichte und einer Seele. So suchen unsere Kunden nach renovierten oder umgestalteten Immobilien, um ihren Einfluss zu maximieren und gleichzeitig die Geschichte der Orte zu respektieren“, analysiert Thibault de Saint Vincent.

In diesem Kontext verändert das Ranking 2025 die Karten. So nimmt Madrid, das 2024 den 4. Platz im BARNES City Index belegte, in diesem Jahr die Führung ein. Eine Anerkennung für die spanische Hauptstadt, die nun die attraktivste europäische Stadt ist, vor London und Paris, die lange als unerschütterliche Referenzen galten. Interessant ist, dass im Top 10 drei „Zukunftsstädte“ vertreten sind: Dubai auf dem zweiten Platz, Miami auf dem dritten und Austin auf dem zehnten.

Erster Platz, Madrid: vernetzt, festlich, kulturell und gastronomisch

Kosmopolitisch, fröhlich und lebhaft hat Madrid von Platz 4 auf Platz 1 im Top 5 des BARNES City Index 2025 aufgestiegen. Die Lebensqualität, die niedrige Kriminalitätsrate, das angenehme Klima, die kostenlosen öffentlichen Dienste, die erstklassige Gesundheitsversorgung sowie eine qualitativ hochwertige Bildung und ein ausgezeichnetes Verkehrssystem machen es zu einem bevorzugten Wohnort für Käufer aus der ganzen Welt. Obwohl die spanische Hauptstadt die Hauptsitze einiger der größten nationalen Unternehmen beherbergt, ist sie auch die viertgrößte europäische Stadt nach der Anzahl der Hauptsitze multinationaler Unternehmen. Eine wachsende Anzahl von Unternehmen und Investmentfonds lässt sich hier nieder und sieht in Madrid eine Zukunft, auf die man setzen kann. Infolgedessen beherbergt Madrid eine qualitativ hochwertige ausländische Bevölkerung, die seit 2016 um 20 % gestiegen ist und besonders das Viertel Salamanca aufgrund seiner großen Familienwohnungen, Luxusgeschäfte und großartigen Restaurants, Chamberí wegen seiner Ruhe und zahlreichen Geschäfte, Chamartín, das sich als neuer angesagter Wohnort etabliert, und schließlich Cortes Las Letras, ein lebendiges und festliches Viertel, schätzt. Je nach Lage sind die Preise um 11 % (Chamberí) bis hin zu 19 oder sogar 20 % (Cortes und Salamanca) gestiegen. „Die Anziehungskraft Madrids als Zentrum für Luxusimmobilien wächst stetig. Mit einem günstigen Investitionsklima und einem kontinuierlichen Anstieg der Anzahl ausländischer Käufer festigt die Stadt ihren Status als bevorzugtes Ziel für Luxusimmobilien. Der dynamische Markt spiegelt sowohl seine kulturelle Anziehungskraft als auch seine vielversprechenden wirtschaftlichen Perspektiven wider“, bestätigt Alvise Da Mosto, geschäftsführender Gesellschafter von BARNES Spanien.

Für 2025 bleibt abzuwarten: Die hegemoniale Stellung Madrids könnte durch die Ankündigung von Premierminister Pedro Sánchez eines Projekts zur Besteuerung von Immobilienkäufen durch nicht-europäische Käufer in Frage gestellt werden.

Was kauft man für 1 Million Euro?

Eine renovierte Wohnung von 80 m² in den begehrtesten Vierteln; vorausgesetzt, man findet sie.
Eine schöne Wohnung von 100 m² im Viertel Chamberí.

Auf dem 2. Platz, Dubai, die Stadt der Zukunft par excellence

Als erste Hauptstadt des Nahen Ostens, die im letzten Jahr an der Spitze des BARNES City Index stand, wurde Dubai in diesem Jahr von Madrid entthront. Der ehemalige Fischereihafen hat sich im Laufe der Jahrzehnte zu einem der wichtigsten touristischen und wirtschaftlichen Ziele der Welt entwickelt und ist heute ein führendes Finanz- und Geschäftszentrum. Diese Stadt der Unternehmer sieht, wie ihre Bevölkerung, die überwiegend jung ist (im Jahr 2024 hatten 68,62 % der Bevölkerung Dubais, einschließlich Expats, ein Alter zwischen 25 und 54 Jahren), und zu 92 % aus Expats besteht, seit fast 30 Jahren mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 4 bis 7 % wachsen (+4 % in 2024). Dubai ist ein internationaler Hotspot für Luxusimmobilien und gehört nun zu den unverzichtbaren Standorten für UHNWI, wo man über Immobilienvermögen verfügen sollte. Kein Wunder, dass die Preise kontinuierlich steigen: + 15 % in 2024. In ständigem Wandel plant Dubai bis 2040, 60 % seiner Wohnflächen in Grünflächen umzuwandeln; das wird sicherlich eine internationale Klientel ansprechen, die auf die Umwelt Rücksicht nimmt. Diese wird auch von einer sehr günstigen Besteuerung angezogen: ansässige Expats sind von der Einkommensteuer befreit und die Mehrwertsteuer beträgt nur 5 %. Seit 2023 wird schrittweise eine Steuer von 9 % auf Unternehmensgewinne eingeführt, die für Gewinne über 375.000 Dirham (AED), also etwas weniger als 100.000 €, gilt; das bleibt deutlich unter dem weltweiten Durchschnitt.

Die Käufer suchen hauptsächlich nach „fußläufigen“ Familienvillen (nahe den Lagunen) oder am Golf gelegenen Penthäusern mit Panoramablick. Neue Projekte mit hochwertiger Ausstattung und futuristischer Architektur sind ebenfalls sehr gefragt. „Dubai ist eine der sichersten Städte der Welt. Die Bevölkerung lebt dort in Ruhe und Gelassenheit, was für Käufer, insbesondere für Familien, ein wichtiges Argument ist“, sagt Lorraine Soulier, internationale Direktorin von BARNES Dubai. Die künstliche Insel Palm Jumeirah, die in Form einer Palme mit 16 Blättern angelegt wurde und deren Luftaufnahmen um die Welt gingen, ist bei Käufern aus Dubai und international besonders beliebt.

Was kauft man für 1 Million Dollar?

Dubai Creek Harbour: eine Wohnung von 85/90 m² mit einem Schlafzimmer.
Business Bay: eine Wohnung von 150 m² mit zwei Schlafzimmern.
Springs: eine Villa von 150 m² mit 2 Schlafzimmern.

Miami, Heliotropismus, Lebensart und Ultra-Verbindung

Mit einer florierenden Wirtschaft, einer anerkannten Lebensqualität, einem erstklassigen Gesundheitswesen sowie Schulen und Universitäten, außergewöhnlichen steuerlichen Vorteilen (keine Einkommensteuer für Privatpersonen und eine Unternehmenssteuer von 5,5 %) und einem noch angemessenen Prestige-Markt bleibt Miami fest im TOP 5 des BARNES City Index verankert und rutscht von Platz 2 auf Platz 3. Die Verbreitung von Homeoffice hat die Vorteile hervorgehoben, die Miami zur begehrtesten Stadt für Tech-Unternehmen und Hedgefonds machen. Neben Miami Beach wenden sich Käufer den neuen Stadtteilen (wie Edgewater) und den Vierteln mit nachgewiesener Mietertragfähigkeit (insbesondere Brickell) zu. „Digital, sportlich, gastronomisch, festlich und kulturell, Miami hat zahlreiche Vorteile, um eine der gefragtesten Städte der Welt für Unternehmer und wohlhabende Familien zu bleiben. Insbesondere die französische Klientel zeigt sich sehr interessiert an der Lebensqualität und dem hervorragenden Niveau seiner internationalen Schulen“, betont Enzo Rosani, geschäftsführender Gesellschafter von BARNES Miami.

Das Prestigeangebot ist in Miami überwältigend; die gefragtesten Immobilien sind die „fußläufigen“ Villen mit Anlegesteg auf sicheren Privatinseln und die Penthäuser mit Panoramablick auf die Biscayne-Bucht oder den Ozean. In hochwertiges Neubau-Immobilien zu investieren, erweist sich als besonders interessant: der kontinuierliche Preisanstieg impliziert oft einen sofortigen Wertzuwachs bei der Lieferung.

Was kauft man für 1 Million Dollar?

Miami Beach: eine Wohnung von 100 m²
Miami Mainland: eine Wohnung von 120 m²
Coconut Grove: eine Wohnung von 90 m²
Key Biscayne: eine Wohnung von 110 m²

Monaco, Glamour, Modernität und… Umweltbewusstsein

„Man zieht nach Monaco wegen seiner Sicherheit, politischen und wirtschaftlichen Stabilität und seiner steuerlichen Attraktivität“, gesteht Florian Valeri, geschäftsführender Gesellschafter von BARNES Monaco. Mit dem 4. Platz im BARNES City Index erweist sich Monaco tatsächlich als ein Modell in Sachen Sicherheit, sowohl digital als auch vor Ort, mit einer umfassenden Überwachung des gesamten Gebiets durch ein Videoüberwachungssystem und dem höchsten Verhältnis von Polizisten pro Einwohner weltweit. Es profitiert auch von einer milden Besteuerung, mit einer Abwesenheit von Einkommensteuer, Erbschaftssteuer und Immobiliengewinnsteuer für Privatpersonen. Die steuerlichen Bedingungen sind auch für Unternehmen günstig. Ein stabiles wirtschaftliches Klima ohne öffentliche Schulden verstärkt die Anziehungskraft für Investoren und wohlhabende Bewohner aus der ganzen Welt. Denn das Leben in Monaco bedeutet, von einer starken Anziehungskraft mit einem intensiven kulturellen, sportlichen, festlichen und gastronomischen Leben zu profitieren. Das Fürstentum achtet auch auf den Reichtum und die Solidität des sozialen Zusammenhalts und zeigt ein starkes Engagement für Umwelt- und nachhaltige Entwicklung; sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene. Dieses Engagement spiegelt sich in der Entwicklung von Immobilienprojekten wie dem Mareterra wider, das im innovativen Ökoquartier Anse du Portier liegt und darauf ausgelegt ist, internationalen Standards in Bezug auf Nachhaltigkeit zu entsprechen.

Auf nur zwei Quadratkilometern erstreckt sich Monaco und ist einzigartig auf der Welt. Seine Immobilien bleiben ein hervorragender Wert und genießen eine Anziehungskraft, die im Laufe der Zeit weiter zunimmt. Dies trotz des sehr hohen Preises pro Quadratmeter (zwischen 40.000 und 100.000 €), der in den letzten 10 Jahren um 38 % gestiegen ist. Die Viertel Fontvieille, Larvotto und das Carré d’Or in Monte Carlo sind bei Käufern sehr beliebt. Zahlreiche hochwertige Residenzen befinden sich im Bau oder wurden gerade fertiggestellt. Die Wohnungen und Villen im neuen, ikonischen Ökoquartier Mareterra finden trotz Preisen zwischen 90.000 und 120.000 €/m² schnell Käufer.

Was kauft man für 1 Million Euro?

Ein Studio von 25 m² in einem durchschnittlichen Gebäude.

Mailand, an der Weggabelung

In den letzten zwei Jahrzehnten hat sich der Markt für Luxusimmobilien in Mailand erheblich weiterentwickelt: „In weniger als einer Generation hat es Mailand geschafft, sein Image aufzupolieren, um sich als eines der wichtigsten Ziele auf der weltweiten Karte für Prestigeimmobilien zu etablieren. Die Lebensqualität in der historischen Innenstadt ist unvergleichlich“, bestätigt Luca Pietro Ungaro, Direktor von BARNES Business Development Italy. Als Schmelztiegel für Mode und internationales Design profitiert die lombardische Hauptstadt zudem von einer idealen geografischen Lage zwischen Meer und Bergen, um internationale Reichtümer anzuziehen. Ihre wirtschaftliche Dynamik, gepaart mit der Qualität ihrer historischen Stadtplanung, ihren angemessenen Preisen für Prestigeimmobilien (von 9.000 €/m² bis 21.000 €/m² für außergewöhnliche Immobilien), die Qualität ihrer internationalen Schulen, ihr kulturelles Leben, ihre Gastronomie und ihr kulturelles Angebot tragen dazu bei, sie dauerhaft in den Suchanfragen von UHNWI-Familien zu etablieren … und sie 2025 in den TOP 5 des BARNES City Index zu integrieren.

Der Mailänder Markt ist sehr vielfältig und reicht von Wohnungen in restaurierten historischen Gebäuden über jahrhundertealte Paläste bis hin zu modernen Residenzen mit hochklassiger Ausstattung. Ausländer suchen große Wohnungen in Gebäuden mit gewisser architektonischer Qualität, in einer oberen Etage, hell, mit Terrasse und Parkplätzen. Solche Immobilien sind schwer zu finden!

Was kauft man für 1 Million Euro?

Eine Wohnung von 120 m² im Centro Storico.
Eine Wohnung von 180 m² am Parco della Resistenza.

BARNES CITY INDEX

1. Madrid (4)
2. Dubai (1)
3. Miami (2)
4. Monaco (12)
5. Mailand (17)
6. Paris (5)
7. New York (3)
8. London (6)
9. Rom (=)
10. Austin (7)
11. Abu Dhabi (13)
12. Budapest (14)
13. Genf (11)
14. Istanbul (10)
15. Tokio (16)
16. Athen (33)
17. Zürich (15)
18. Dallas (22)
19. Singapur (20)
20. Stockholm (21)
21. Kopenhagen (18)
22. Barcelona (19)
23. Doha (35)
24. Wien (25)
25. Lissabon (8)
26. Dublin (=)
27. Los Angeles (24)
28. Amsterdam (42)
29. San Diego (28)
30. Brüssel (29)
31. München (27)
32. Seoul (31)
33. Oslo (32)
34. Florenz (46)
35. Málaga (Marbella) (47)
36. Sydney (=)
37. Luxemburg (neuer Einsteiger)
38. Mumbai (41)
39. Boston (38)
40. Montreal (34)
41. Peking (39)
42. Hongkong (23)
43. Mexiko-Stadt (49)
44. Riad (neuer Einsteiger)
45. Auckland (45)
46. Toronto (43)
47. Bangkok (40)
48. Shanghai (neuer Einsteiger)
49. Shenzhen (44)
50. Washington (30)