NOVELLA EDIZIONE 2025 DEL GLOBAL PROPERTY HANDBOOK

BARNES 0 lundi 03 février 2025

Madrid, la città preferita della clientela facoltosa mondiale

Madrid, Dubai, Miami, Monaco e Milano si trovano, in questo ordine, nel Top 5 del BARNES City Index 2025. Questo indice elenca le città più ricercate dagli UHNWI, "Ultra High-Net-Worth Individuals", cioè persone che possiedono almeno 30 milioni di dollari di attivi netti. "Il mercato immobiliare di prestigio si è rivelato un baluardo contro le incertezze. I tre criteri del BARNES City Index - emotivo, pratico e finanziario - dimostrano anche che città come Monaco e Milano, che hanno fatto un balzo spettacolare nella classifica, attraggono per la loro capacità di offrire un'esperienza a 360° grazie a una tassazione favorevole, un'infrastruttura di qualità e uno stile di vita raffinato", analizza Thibault de Saint Vincent, presidente di BARNES. "Madrid o Milano rispondono alle aspettative degli UHNWI, che privilegiano destinazioni autentiche in cui immergersi nell'arte di vivere, beneficiando allo stesso tempo di solidi fondamenti, come scuole e università di qualità, infrastrutture moderne e un elevato potenziale di valorizzazione", aggiunge Heidi Barnes, fondatrice di BARNES. Novità, Parigi e New York, pur essendo storicamente presenti nel Top 5, si trovano rispettivamente in sesta e settima posizione nel BARNES City Index 2025.

Investitori in cerca di significato

Per gli HNWI e gli UHNWI, possedere una proprietà di prestigio, se non più di una, rappresenta spesso un traguardo personale e professionale. In meno di un decennio, nuovi comportamenti si sono diffusi, basandosi sull'uso parallelo di due o tre residenze, o anche di più. È diventato abbastanza comune possedere un pied-à-terre in una grande città su entrambi i lati dell'Atlantico, oltre a diversi luoghi di villeggiatura in tutto il mondo in cui condividere la vita familiare a seconda delle stagioni, sullo sfondo di un lavoro a distanza sempre più diffuso. Con in filigrana questa circularità del processo immobiliare incarnata dai 7 "R": rivendere, riparare, ristrutturare, riabilitare, riutilizzare, riciclare e reinventare. "Stiamo assistendo a una rivoluzione silenziosa, l'entusiasmo per i beni mobili e immobili che hanno una storia e un'anima. Così, i nostri clienti cercano beni ristrutturati o trasformati per massimizzare il loro impatto rispettando la storia dei luoghi", analizza Thibault de Saint Vincent.

In questo contesto, la classifica 2025 ridistribuisce le carte. Così, Madrid, che era al quarto posto del BARNES City Index nel 2024, guida quest'anno la classifica. Una consacrazione per la capitale spagnola, che diventa ora la città europea più attraente, davanti a Londra e Parigi, a lungo considerate riferimenti indiscutibili. È interessante notare che nel Top 10 ci sono tre "città del futuro": Dubai al secondo posto, Miami al terzo e Austin al decimo.

Al primo posto, Madrid connessa, festiva, culturale e gastronomica

Cosmopolita, gioiosa e vivace, Madrid è passata dal quarto al primo posto del Top 5 del BARNES City Index 2025. La sua qualità della vita, il basso tasso di criminalità, il clima piacevole, i servizi pubblici gratuiti, i servizi sanitari di alto livello e un'istruzione di qualità, insieme a un eccellente sistema di trasporti, la rendono un luogo di residenza privilegiato per gli acquirenti di tutto il mondo. Se la capitale spagnola ospita le sedi di alcune delle più grandi aziende nazionali, è anche la quarta città europea per numero di sedi di multinazionali. Un numero crescente di aziende e fondi di investimento si sta stabilendo qui, vedendo in essa un futuro su cui scommettere. Di conseguenza, Madrid ospita una popolazione straniera di alta qualità, in aumento del 20% dal 2016, che apprezza particolarmente il quartiere Salamanca per i suoi ampi appartamenti familiari, le sue boutique di lusso e i suoi grandi ristoranti, Chamberí per la sua tranquillità e i suoi numerosi negozi, Chamartín che sta diventando un nuovo quartiere residenziale alla moda e infine, Cortes Las Letras, un settore vivace e festivo. A seconda delle località, i prezzi sono aumentati dal 11% (Chamberí) al 19 o 20% (Cortes e Salamanca). "L'attrattiva di Madrid come centro dell'immobiliare di lusso continua a crescere. Con un clima di investimento favorevole e un aumento regolare del numero di acquirenti stranieri, la città consolida il suo status di meta privilegiata per beni di lusso. Il suo mercato dinamico riflette sia il suo fascino culturale che le sue prospettive economiche promettenti", testimonia Alvise Da Mosto, direttore associato di BARNES Spagna.

A seguire nel 2025: l'egemonia madrilena potrebbe essere messa in discussione dall'annuncio del Primo Ministro Pedro Sánchez riguardo a un progetto di tassazione degli acquisti immobiliari effettuati da acquirenti non europei.

Cosa si può comprare con 1 milione di euro?

Un appartamento ristrutturato di 80 m² situato nei quartieri più ricercati; a patto di trovarlo.
Un bel appartamento di 100 m² nel quartiere Chamberí.

Al secondo posto, Dubai, la città del futuro per eccellenza

Prima capitale del Medio Oriente a raggiungere la vetta del BARNES City Index l'anno scorso, Dubai è stata detronizzata quest'anno da Madrid. L'ex porto di pesca emiratino è riuscito a trasformarsi nel corso dei decenni in una delle principali destinazioni turistiche e economiche al mondo e in un centro finanziario e commerciale di primo piano. Questa città di imprenditori vede la sua popolazione, per lo più giovane (nel 2024, il 68,62% della popolazione di Dubai, compresi gli espatriati, aveva tra i 25 e i 54 anni) e composta per il 92% da espatriati, crescere a un tasso medio annuo del 4-7% da quasi 30 anni (+4% nel 2024). Punto di riferimento internazionale per l'immobiliare di prestigio, Dubai è ora tra le località imprescindibili per gli UHNWI, dove è necessario possedere un bene immobiliare. Senza sorpresa, i prezzi aumentano regolarmente: +15% nel 2024. In continuo movimento, Dubai prevede di trasformare, entro il 2040, il 60% dei suoi terreni residenziali in spazi verdi; il che non può che attrarre una clientela internazionale attenta all'ambiente. Questa è, inoltre, attratta da una tassazione molto favorevole: gli espatriati residenti sono esenti dall'imposta sul reddito e l'IVA è solo del 5%. Dal 2023, una tassa del 9% sui profitti delle società è progressivamente in fase di attuazione per i profitti superiori a 375.000 dirham (AED), ovvero poco meno di 100.000 €; che rimane nettamente inferiore alla media mondiale.

Gli acquirenti cercano principalmente ville familiari "pied dans l'eau" (vicino ai laghi) o a bordo di un campo da golf e penthouses con vista panoramica. I programmi nuovi con prestazioni di prestigio e architettura futurista sono, anch'essi, molto apprezzati. "Dubai è una delle città più sicure al mondo. La popolazione vive qui in tutta serenità e tranquillità, il che è un argomento importante per gli acquirenti, soprattutto per le famiglie", afferma Lorraine Soulier, direttrice internazionale di BARNES Dubai. L'arcipelago artificiale di Palm Jumeirah, a forma di palma con 16 foglie, le cui foto aeree hanno fatto il giro del mondo, è particolarmente apprezzato dagli acquirenti di Dubai e internazionali.

Cosa si può comprare con 1 milione di dollari?

Dubai Creek Harbour: un appartamento di 85/90 m² con una camera.
Business Bay: un appartamento di 150 m² con due camere.
Springs: una villa di 150 m² con 2 camere.

Miami, eliotropismo, arte di vivere e ultra connessione

Tra un'economia fiorente, una qualità di vita riconosciuta, un sistema sanitario e scuole e università di alta qualità, vantaggi fiscali straordinari (nessuna imposta sul reddito per le persone fisiche e una tassa sul profitto del 5,5% per le aziende) e un mercato di prestigio ancora ragionevole in termini di prezzi, Miami rimane saldamente radicata nel TOP 5 del BARNES City Index, passando dal 2° al 3° posto. La generalizzazione del lavoro a distanza ha messo in evidenza i vantaggi che la rendono la preferita delle aziende tech e dei fondi speculativi. Oltre a Miami Beach, gli acquirenti si stanno orientando verso i quartieri recenti (Edgewater, ad esempio) e quelli con redditività locativa dimostrata (Brickell, in particolare). "Digitale, sportiva, gastronomica, festiva e culturale, Miami accumula i vantaggi per rimanere una delle città più ricercate al mondo dagli imprenditori e dalle famiglie facoltose. La clientela francese, in particolare, è molto attratta dalla sua qualità di vita e dall'eccellente livello delle sue scuole internazionali", sottolinea Enzo Rosani, direttore associato di BARNES Miami.

L'offerta di prestigio è abbondante a Miami, i beni più ricercati sono le ville "pied dans l'eau" con pontile su isole private sicure e i penthouses con vista panoramica sulla baia di Biscayne o sull'oceano. Investire nel nuovo di alta gamma si dimostra particolarmente interessante: l'aumento continuo dei prezzi implica, spesso, un guadagno immediato al momento della consegna.

Cosa si può comprare con 1 milione di dollari?

Miami Beach: un appartamento di 100 m²
Miami Mainland: un appartamento di 120 m²
Coconut Grove: un appartamento di 90 m²
Key Biscayne: un appartamento di 110 m²

Monaco, glamour, modernità e… rispetto per l'ambiente

"Ci si stabilisce a Monaco per la sua sicurezza, la sua stabilità politica ed economica e la sua attrattiva fiscale", confida Florian Valeri, direttore associato di BARNES Monaco. Al 4° posto del BARNES City Index, Monaco si rivela effettivamente un modello in materia di sicurezza, sia digitale che sul campo, con una copertura completa del territorio tramite un sistema di videosorveglianza e il più alto rapporto di poliziotti per abitante al mondo. Beneficia inoltre di una fiscalità favorevole, con, per le persone fisiche, l'assenza di imposta sul reddito, sulle successioni e sulle plusvalenze immobiliari. Anche le condizioni fiscali sono favorevoli per le aziende. Un clima economico stabile, senza debito pubblico, rafforza ulteriormente il suo fascino per gli investitori e i residenti facoltosi di tutto il mondo. Inoltre, vivere a Monaco significa beneficiare di un forte polo d'attrazione con una vita culturale, sportiva, festiva e gastronomica intensa. La Principato è anche attenta alla ricchezza e alla solidità del legame sociale e dimostra un forte impegno in materia di ambiente e sviluppo sostenibile; sia a livello nazionale che internazionale. Questo impegno si riflette nello sviluppo di programmi immobiliari come il Mareterra, situato nel quartiere eco-sostenibile dell'Anse du Portier, innovativo e progettato per soddisfare gli standard internazionali in termini di sostenibilità.

Estendendosi su soli due chilometri quadrati, Monaco è unica al mondo. Il suo mercato immobiliare rimane un valore rifugio per eccellenza e beneficia di un'attrattiva che continua a rafforzarsi nel tempo. E questo, nonostante il prezzo molto elevato al metro quadro (tra 40.000 e 100.000 €), o più, che ha visto un aumento del 38% in 10 anni. I quartieri di Fontvieille, il Larvotto e il Carré d'Or di Monte Carlo sono molto apprezzati dagli acquirenti. Molti appartamenti di lusso sono in costruzione o appena stati completati. Gli appartamenti e le ville nel nuovo eco-quartiere emblematico di Mareterra, nonostante i prezzi che variano da 90.000 a 120.000 €/m², non hanno difficoltà a trovare acquirenti.

Cosa si può comprare con 1 milione di euro?

Un monolocale di 25 m² in un edificio di medio livello.

Milano, all'incrocio dei cammini

Negli ultimi due decenni, il mercato immobiliare di lusso milanese è evoluto in modo significativo: "In meno di una generazione, Milano è riuscita a rinnovare la sua immagine per affermarsi come una delle destinazioni principali sulla mappa mondiale del mercato immobiliare di prestigio. La qualità della vita nel suo centro storico è incomparabile", testimonia Luca Pietro Ungaro, direttore di BARNES Business Development Italy. Crocevia della moda e del design internazionale, la capitale lombarda beneficia anche di una posizione geografica ideale tra mare e montagna per attrarre ricchezze internazionali. Il suo dinamismo economico, unito alla qualità della sua urbanistica storica, ai suoi prezzi ragionevoli per l'immobiliare di prestigio (da 9.000 €/m² fino a 21.000 €/m² per beni eccezionali), la qualità delle sue scuole internazionali, la sua vita culturale, la sua gastronomia e la sua offerta culturale, tutto contribuisce a installarla stabilmente nelle ricerche delle famiglie UHNWI… e a farla entrare nel 2025 nel TOP 5 del BARNES City Index.

Il mercato milanese è molto diversificato, spaziando dagli appartamenti in edifici storici ristrutturati ai palazzi centenari, passando per residenze contemporanee dotate di attrezzature di alto livello. Gli stranieri cercano grandi appartamenti in edifici di qualità architettonica, ai piani alti, luminosi, dotati di terrazza e posti auto. Beni difficili da trovare!

Cosa si può comprare con 1 milione di euro?

Un appartamento di 120 m² nel Centro Storico.
Un appartamento di 180 m² sul Parco della Resistenza.

BARNES CITY INDEX

1. Madrid (4)
2. Dubai (1)
3. Miami (2)
4. Monaco (12)
5. Milano (17)
6. Parigi (5)
7. New York (3)
8. Londra (6)
9. Roma (=)
10. Austin (7)
11. Abu Dhabi (13)
12. Budapest (14)
13. Ginevra (11)
14. Istanbul (10)
15. Tokyo (16)
16. Atene (33)
17. Zurigo (15)
18. Dallas (22)
19. Singapore (20)
20. Stoccolma (21)
21. Copenaghen (18)
22. Barcellona (19)
23. Doha (35)
24. Vienna (25)
25. Lisbona (8)
26. Dublino (=)
27. Los Angeles (24)
28. Amsterdam (42)
29. San Diego (28)
30. Bruxelles (29)
31. Monaco (27)
32. Seoul (31)
33. Oslo (32)
34. Firenze (46)
35. Malaga (Marbella) (47)
36. Sydney (=)
37. Lussemburgo (nuovo entrante)
38. Mumbai (41)
39. Boston (38)
40. Montreal (34)
41. Pechino (39)
42. Hong Kong (23)
43. Città del Messico (49)
44. Riyad (nuovo entrante)
45. Auckland (45)
46. Toronto (43)
47. Bangkok (40)
48. Shanghai (nuovo entrante)
49. Shenzhen (44)
50. Washington (30)