¡Una casa en la Costa Vasca, cueste lo que cueste!
Con más de 55 millones de euros en transacciones inmobiliarias generadas en el primer semestre por las agencias de Biarritz, Saint-Jean-de-Luz y Hossegor, el mercado demuestra una forma siempre tan insolente.
Las cifras hablan por sí mismas:
- Aumento de la demanda: la Costa Vasca seduce a una clientela adinerada tanto para proyectos de residencia principal como secundaria.
- + 175% de aumento en las búsquedas para la Costa Vasca en los principales portales de internet especializados en inmobiliaria en 2 años (estudio Pretto).
- Interés manifiesto por el inmobiliario de lujo. Las búsquedas en el sitio de BARNES Côte Basque se han duplicado en el mismo período, pasando de 20,000 a 40,500 usuarios únicos al mes.
- Un portafolio de mandatos de venta siempre considerable, pero que se derrite como nieve al sol: un número de mandatos ingresados comparable al de años anteriores, pero con una duración de comercialización extremadamente acortada, nuestro portafolio de mandatos activos se ha reducido a la mitad.
“Este gran dinamismo en el número de ventas resalta la asimetría entre una demanda cada vez más significativa y una oferta en fuerte disminución (residual). El número de propiedades en venta es relativamente constante, pero la duración de comercialización disminuye fuertemente, amplificando esta impresión de escasez de oferta”, explica Philippe Thomine-Desmazures, Director Asociado de BARNES Côte Basque.
A pesar de la tentación de realizar una bonita plusvalía, los oportunistas dudan en vender en este mercado loco: muchos “vendedores-adquirientes” prudentes aumentan la presión sobre el mercado, prefiriendo encontrar una nueva propiedad antes de vender la suya, lo que resulta en una mayor escasez de oferta… ¿para calmar el mercado o para ponerlo aún más bajo presión?
“El optimismo que reina en los mercados financieros, frente a una fuerte recuperación de la actividad económica, hace subir los precios de las acciones a niveles también récord, generando plusvalías bursátiles que pueden ser reinvertidas, especialmente en el inmobiliario”, observa Philippe Thomine-Desmazures. De hecho, el inmobiliario sigue siendo el centro de interés principal para los franceses, independientemente del tamaño de su patrimonio, del lugar geográfico buscado o del objeto de la inversión inmobiliaria (patrimonial, residencia principal o secundaria).
“Las mismas causas producen los mismos efectos, y desde julio de 2020 hemos observado un aumento de precios en Biarritz del 17%. La misma constatación en proporciones comparables en toda la Costa Vasca. El adagio del momento parece ser ‘comprar una casa (o un apartamento) en la costa vasca, cueste lo que cueste’”, añade.
Este juego de sillas musicales entre vendedores y compradores es aún más complejo porque está desequilibrado. Muchísimos más participantes que sillas. Los recién llegados son numerosos, frente a una creación de nuevos alojamientos anecdótica. El relativo conservadurismo en las políticas locales de urbanismo tiene el mérito de ofrecer un paisaje aún relativamente preservado y una baja densidad de habitantes en toda la Costa Vasca… pero, esto es a expensas de la creación de viviendas para los menos pudientes, que son relegados cada vez más lejos de las ciudades y pueblos costeros. Esto ha generado ciertas tensiones sociales en los últimos meses, particularmente contra los parisinos, que se han convertido, como las agencias inmobiliarias, en chivos expiatorios de la situación.
“Entendemos por supuesto las razones de estas tensiones sociales para los menos favorecidos en esta ‘crisis de vivienda vasca’. Si bien nuestro papel de intermediación es hacer coincidir la oferta y la demanda, solo podemos constatar el aumento de precios. Sería presuntuoso pensar que podríamos influir en la evolución del mercado”, comenta Philippe Thomine-Desmazures.
Un mercado de alquiler estacional muy particular
En el lado de la alquiler estacional, que sigue siendo una actividad importante para BARNES, se observa una doble asimetría:
- Una escasez de inquilinos en julio: las dificultades para los extranjeros para viajar a Francia (o para volver a sus hogares sin cuarentena) secan una buena parte de la demanda para esta clientela que suele ser importante en julio. Muchas bonitas propiedades quedan vacantes, a pesar de precios más atractivos.
- Una escasez agudizada de oferta de alquiler en agosto: los franceses, esencialmente “vacacionistas de agosto”, viajan menos al extranjero que antes del COVID y se concentran en Francia (y en particular en la Costa Vasca) en la segunda parte del verano: alquilar en agosto una casa en el País Vasco, ¡cueste lo que cueste!
La rentabilidad del alquiler estacional sigue siendo significativamente más atractiva que la generada por un alquiler tradicional, beneficiándose además de un régimen fiscal más ventajoso.
Las municipalidades, como la de Biarritz, limitan las inversiones de alquiler al no permitir que cada hogar fiscal arriende más de una propiedad... por municipio. Esto limita el interés de los inversores, pero no quita nada a la atractividad de la región.
“Nuestra bola de cristal para entender el mercado inmobiliario en los próximos meses parece ofrecer más claridad en este contexto positivo, con la vacunación, el crecimiento y perspectivas políticas (moderadas) brindando un contexto muy favorable. El único pequeño inconveniente en el horizonte: la escasez de oferta no puede ayudar a moderar el aumento de precios. Con el recurrente estribillo: ¿pueden los precios seguir aumentando?”, concluye Philippe Thomine-Desmazures.
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