Una casa sulla Costa Basca, a qualunque costo!

BARNES 0 martedì 20 luglio 2021

Con oltre 55 milioni di euro di transazioni immobiliari generate nel primo semestre dalle agenzie di Biarritz, Saint-Jean-de-Luz e Hossegor, il mercato dimostra una forma sempre così audace.

I numeri parlano da soli:

Aumento della domanda: la Costa Basca attrae una clientela benestante sia per progetti di residenza principale che secondaria.
+ 175% di aumento delle ricerche per la Costa Basca sui principali portali internet specializzati in immobili in 2 anni (studio Pretto).
Interesse evidente per il mercato immobiliare di lusso. Le ricerche sul sito di BARNES Côte Basque sono raddoppiate nello stesso periodo, passando da 20.000 a 40.500 utenti unici al mese.
Un portafoglio di mandati di vendita sempre consistente, ma che si riduce come neve al sole: un numero di mandati paragonabile a quello degli anni precedenti, ma con una durata di commercializzazione estremamente accorciata, il nostro portafoglio di mandati attivi è stato dimezzato.

“Questo grande dinamismo nel numero di vendite mette in evidenza l'asimmetria tra una domanda sempre più consistente e un'offerta in forte diminuzione (residuale). Il numero di annunci in vendita è relativamente costante, ma la durata di commercializzazione diminuisce notevolmente, amplificando questa impressione di scarsità di offerta”, spiega Philippe Thomine-Desmazures, Direttore Associato di BARNES Côte Basque.

Nonostante la tentazione di realizzare un bel guadagno, gli opportunisti esitano a vendere in questo mercato folle: molti “venditori-acquirenti” prudenti aumentano la pressione sul mercato, preferendo trovare una nuova proprietà prima di vendere la loro, con la conseguenza di ridurre ulteriormente l'offerta... per calmare il mercato o per metterlo ancora più sotto pressione?

“L'ottimismo che regna nei mercati finanziari, di fronte a una forte ripresa dell'attività economica, fa salire i corsi azionari a livelli record, generando plusvalenze che possono essere reinvestite, in particolare nel settore immobiliare”, osserva Philippe Thomine-Desmazures. Infatti, l'immobiliare rimane il principale interesse dei francesi, indipendentemente dalle dimensioni del loro patrimonio, dal luogo geografico ricercato o dall'oggetto dell'investimento immobiliare (patrimoniale, residenza principale o secondaria).

“Le stesse cause producono gli stessi effetti, abbiamo osservato da luglio 2020 un aumento dei prezzi a Biarritz del 17%. La stessa constatazione in proporzioni comparabili in tutta la Costa Basca. L'adagio del momento sembra essere ‘comprare una casa (o un appartamento) sulla costa basca, a qualunque costo’”, aggiunge.

Questo gioco di sedie musicali tra venditori e acquirenti è tanto più complesso quanto è sbilanciato. Molti più partecipanti che sedie. I nuovi arrivati sono numerosi, di fronte a una creazione di nuovi alloggi aneddotica. Il relativo conservatorismo nelle politiche locali di urbanistica ha il merito di offrire un paesaggio ancora relativamente preservato e una bassa densità abitativa su tutta la Costa Basca… ma, ciò è a scapito della creazione di abitazioni per i meno abbienti, che vengono relegati sempre più lontano dalle città e dai villaggi costieri. Ciò ha generato alcune tensioni sociali negli ultimi mesi, in particolare contro i parigini, diventati come le agenzie immobiliari i capri espiatori della situazione.

“Comprendiamo naturalmente le ragioni di queste tensioni sociali per i meno fortunati in questa ‘crisi abitativa basca’. Se il nostro ruolo di intermediazione è quello di far incontrare offerta e domanda, possiamo solo constatare l'aumento dei prezzi. Sarebbe presuntuoso pensare che potremmo influenzare l'evoluzione del mercato”, commenta Philippe Thomine-Desmazures.

Un mercato degli affitti stagionali molto particolare

Da parte degli affitti stagionali, che rimane un'attività importante per BARNES, si osserva una doppia asimmetria:

Una carenza di inquilini a luglio: le difficoltà per gli stranieri di viaggiare in Francia (o di tornare a casa senza quarantena) seccano una buona parte della domanda per questa clientela abitualmente importante a luglio. Molti affitti belli rimangono vacanti, nonostante prezzi più attraenti.
Un'accresciuta carenza di offerta locativa ad agosto: i francesi, essenzialmente “vacanzieri di agosto”, partono meno per l'estero rispetto a prima del covid e si concentrano in Francia (e in particolare sulla Costa Basca) nella seconda parte dell'estate: affittare ad agosto una casa nel Paese Basco, a qualunque costo!

La redditività dell'affitto stagionale è sempre nettamente più attrattiva di quella generata da un affitto tradizionale, beneficiando in più di un regime fiscale più vantaggioso.

Le municipalità, come quella di Biarritz, limitano gli investimenti locativi non permettendo a ogni nucleo fiscale di affittare più di un solo bene... per comune. Ciò limita l'interesse degli investitori, ma non toglie nulla all'attrattività della regione.

“La nostra palla di cristallo per comprendere il mercato immobiliare nei prossimi mesi sembra offrire maggiore chiarezza in questo contesto positivo, con la vaccinazione, la crescita e prospettive politiche (moderate) che offrono un contesto molto favorevole. L'unico piccolo inconveniente all'orizzonte: la scarsità dell'offerta non può aiutare a moderare l'aumento dei prezzi. Con il ritornello ricorrente: i prezzi possono continuare a salire?”, conclude Philippe Thomine-Desmazures.