Global Property Handbook 2022

¡Durante la crisis sanitaria, las adquisiciones continúan! Cada uno ha tenido que adaptarse durante estos dos años y los más adinerados han hecho lo mismo. En un contexto de recuperación económica más rápida de lo previsto, el ranking de las grandes ciudades internacionales ha sido nuevamente alterado: Miami, Austin, Tokio, Ginebra y París componen el Top 5 del BARNES City Index, una mezcla de valores seguros y apuestas sobre la atractividad económica.

«En 2022, el BARNES City Index nunca ha sido tan variado, destacando progresiones fulgurantes como Madrid, Moscú y Praga, pero también valores seguros tradicionales como Londres, Nueva York y Tokio. Es un reflejo de las transformaciones provocadas por la crisis sanitaria y, sobre todo, de la capacidad de adaptación de las grandes fortunas», comenta Thibault de Saint Vincent, Presidente de BARNES.

Estos son los principales aprendizajes de la encuesta anual de BARNES. La red internacional de bienes raíces de lujo analiza cada año un segmento muy específico de personalidades y familias. Se trata de HNWI* o UHNWI** para «High-Net-Worth Individuals» y «Ultra High-Net-Worth Individuals». Para ser elegible en una u otra de estas dos categorías, hay que tener un patrimonio entre uno y treinta millones de dólares (o más).

Representando el 6,1% de su patrimonio, los bienes inmuebles de lujo son quizás los componentes más pequeños de su cartera de activos, pero juegan un papel importante en la vida de los UHNWI. La mayoría posee al menos una (o varias) casa(s) de vacaciones además de su residencia principal, sin contar los pied-à-terre que han decidido comprar, para ellos mismos o para sus hijos, en sus grandes ciudades de preferencia.

Cada vez más ricos, cada vez más jóvenes

Impulsada por el espíritu empresarial y el rendimiento de las acciones en tecnología, salud pública y comunicaciones, la recuperación fue más intensa de lo esperado tras la crisis sanitaria, y los UHNWI son la imagen de ello: la población de personas ultra-ricas aumentó un 5,5% en un año, alcanzando los 295,450 individuos, mientras que su fortuna global pasó de 32,2 a casi 35,5 billones de dólares. De los 3,204 multimillonarios en el mundo, 670 se convirtieron en multimillonarios en 2021, mientras que la categoría de «super multimillonarios», cuya fortuna supera los 50 billones de dólares, creció un 27%.

Otra evolución importante: la generación Z (es decir, los individuos nacidos entre 1993 y 2010) se establece de manera duradera. En 2025, representarán del 10 al 15% de los UHNWI, en comparación con el 4% en 2019; para ponerlo en perspectiva, los «baby boomers» (nacidos antes de 1945) pasarán, de 2019 a 2025, del 23% al 5-10%; en 2025, la generación Y (1978-1992) se volverá mayoritaria, representando del 45 al 50% de las personas ultra-ricas. Las generaciones Y y Z, cuya principal característica es su alta conciencia ambiental, contribuirán a cambiar la cara del mercado: actualmente son los principales usuarios del mercado del lujo de segunda mano, e incluso de tercera mano, y también son los primeros en comprometerse con renovaciones costosas, integrando trabajos de modernización energética. Atentos al origen de las materias primas y al impacto ecológico de los materiales, contribuirán a dejar una huella ética y eco-responsable en el mundo de los bienes raíces de lujo.

Miami 1ª delante de Austin y Tokio

En la parte superior del ranking aparecen cinco ciudades que han sabido convencer a los inversores tanto por su atractivo como por sus fundamentos: Miami, ya sorpresa del Top 2020 donde ocupaba el 4º lugar, se hace con el 1º puesto, seguida de Austin que salta del 24º al 2º lugar. Tokio se mantiene en un buen tercer puesto, seguida de Ginebra que avanza del 8º al 4º lugar, y de París, que sube del 7º al 5º puesto. Estados Unidos acapara, por tanto, la mayor parte del pastel debido a desarrollos económicos fulgurantes, mientras que Japón y Europa, «el Viejo Mundo», logran reinventarse.

«La vieja Europa recupera su estatus de antaño, con cinco ciudades en el Top 10 (Ginebra, París, Londres, Madrid, Estocolmo), lo que demuestra un regreso a los valores seguros tradicionales que eran, antes de la crisis sanitaria, los grandes habituales del BARNES City Index», explica Thibault de Saint Vincent. Lo mismo ocurre con Nueva York y Toronto, que también regresan. Zúrich, que ocupaba el 1er lugar en 2021, cae al 11º, víctima del sobrecalentamiento de su mercado inmobiliario, al igual que Estocolmo y Copenhague, que salen del Top 5.

* Ultra High-Net-Worth Individuals: individuos o familias con un patrimonio de al menos treinta millones de dólares

** High-Net-Worth Individuals: individuos o familias con un patrimonio entre uno y treinta millones de dólares

Miami, la ciudad start-up

Gran sorpresa del BARNES City Index 2021, Miami ha sabido ignorar las restricciones de la crisis sanitaria y demostrar que su nueva imagen de metrópoli floreciente no era un espejismo. El clima soleado, la belleza de las playas de la bahía de Biscayne, la fiscalidad muy favorable sin impuesto sobre la renta para particulares y un impuesto sobre sociedades limitado al 5,5%, una vida cultural floreciente, la calidad de las escuelas, del sistema de salud y de las universidades, y un mercado de prestigio con precios aún razonables: todas estas son ventajas que han sabido convencer a los HNWI y a las grandes empresas, que han migrado desde el noreste de Estados Unidos o de California incluso antes de que apareciera el coronavirus. También es la ciudad de Estados Unidos que cuenta con el mayor número de nuevos habitantes en 2021, 2ª por crecimiento económico, 1ª por start-ups (¡9,39 % de los activos!) y 4ª zona escolar del país en cuanto a oferta. Acogiendo no menos de 1,000 multinacionales y con una edad media de 38,2 años, Miami es una ciudad global vibrante.

«En lugar de adormecer la ciudad, la epidemia de Covid-19 solo ha puesto de manifiesto las ventajas de Miami, generalizando el trabajo a distancia y haciendo que los traslados de fondos de cobertura sean mucho más frecuentes. Apodada la Puerta de las Américas, Miami está abierta a Europa, Asia y el Medio Oriente», añade Thibault de Saint Vincent.

Con los recién llegados, la fuerte demanda de alquiler solo puede atraer a los inversores. Los compradores, por su parte, se dirigen a los nuevos barrios y aquellos cuya capacidad de alquiler está demostrada, en particular Edgewater (+40 % en los alquileres), el centro de la ciudad en plena renovación y Brickell (+30%). Las casas en Miami Beach, Coconut Grove, Key Biscayne y Coral Gables se mantienen estables con un gran progreso y una oferta de casas a pie de agua; de hecho, los bienes más buscados son las villas frente al océano con muelle en islas privadas seguras, así como los penthouses con vistas panorámicas sobre las aguas; lo que interesa a los nuevos americanos son bienes ultra lujosos para ellos mismos o para alquilar.

«Sobreviviente de la crisis de las hipotecas subprime, preservada a pesar de la Covid-19, Miami ha sabido sacudir su imagen de metrópoli dormida para convertirse en un destino clave para emprendedores y start-ups. Aunque los precios son altos, el mercado de Miami aún no ha alcanzado el mismo pico que se observó en el último ciclo. ¡El horizonte está despejado para 2022 en Florida!», añade.

Austin, 2ª: «¡Bigger in Texas!»

Un salto de 22 lugares, muy por delante de Nueva York (7ª), Los Ángeles (14ª), Dallas (17ª), San Francisco (29ª), San Diego (30ª), Washington (31ª), Boston (34ª), Chicago (41ª, cayendo desde el 21º lugar)… ¿Quién habría predicho tal efervescencia en Austin? La capital de Texas hace una entrada triunfal en el 2º lugar del BARNES City Index en 2022, después de haber sido clasificada 24ª en 2021.

Menos formal que Houston, más desenfadada que Dallas, Austin ha debido durante mucho tiempo su notoriedad a la Universidad de Texas, a los ritmos country iconoclastas de Willie Nelson y a su lema igualmente sorprendente, «¡Keep Austin Weird!» («¡Austin debe seguir siendo raro!»). «Ahora, la capital de Texas se jacta de una vida cultural vibrante, incluyendo el festival South by Southwest, rascacielos muy recientes y un centro auténtico sin grandes cadenas comerciales. Esto, junto con la ausencia de impuesto sobre la renta para particulares, un costo de vida un 40% más bajo que en Nueva York y precios muy razonables, le ha valido la adhesión de los americanos, una "supernova" o zona metropolitana con alto potencial de crecimiento según el informe Emerging Trends in Real Estate de PwC», analiza Thibault de Saint Vincent.

El mercado inmobiliario de lujo ha visto sus precios aumentar más que los de Nueva York y las grandes ciudades californianas durante los tres primeros trimestres de 2021: el mercado de Austin comienza en 2.34 millones de dólares (2.12 millones de euros), lo que representa un aumento del 33% en comparación con 2020 y del 44% en comparación con 2017, según el Wall Street Journal. Las casas de alta gama, que tardaban casi cuatro meses en venderse hace cinco años, ahora se venden en menos de dos meses; ¡el precio medio de las casas ha aumentado en 100,000 dólares en 6 meses el año pasado!

El centro de la ciudad, los barrios de Barton Hills, Barton Creek, Zilker, Rosedale, Windsor Road, Bouldin Creek, South River City y Cherrywood, a la vez animados y elegantes, ven sus precios dispararse, mientras que las villas o penthouses a lo largo de las orillas del Colorado, las villas de residencias seguras y los grandes condominios con vista al centro de la ciudad se están vendiendo como pan caliente.

«De hecho, la demanda es muy superior a la oferta, una situación que debería garantizar un aumento anual de precios superior al 10%. Sobre todo porque la actividad económica se acelera cada año gracias a las tecnologías digitales, desafiando directamente a Silicon Valley», continúa. Después de que Tesla y Oracle ya se hayan establecido en las Silicon Hills de Austin, Apple planea abrir en 2022 un campus de 1,000 millones de dólares. A la espera de una estabilización en el número de transacciones, Austin, una ciudad de apenas 1 millón de habitantes, debería seguir creciendo y los investimentos apreciarse…

Cabe señalar que Texas parece propicio para sus metrópolis, ya que Dallas también se catapulta del 32º al 17º lugar… ¡Como se dice allí, «¡Everything is bigger in Texas!» («¡Todo es más grande en Texas!»)!

5ª en el ranking, París es mágica

Delante de Londres, Nueva York y Los Ángeles, París es la única, junto con Tokio, que recupera su lugar de antaño en el Top 5 del BARNES City Index, subiendo del 7º al 5º lugar. Para Thibault de Saint Vincent: «Después de haber mantenido el rumbo durante un arriesgado año 2020, la Ciudad de la Luz ha demostrado su valor refugio, haciendo de 2021 un año récord, con aumentos del 5 al 10% para los bienes de calidad situados en pisos altos en hermosos edificios de prestigio y para los bienes con terrazas y jardines. Aquellos que presentaban defectos y molestias, en cambio, han bajado del 10 al 15%».

Los inversores también han reconocido la renovada atractividad de la capital, con el desarrollo del Gran París Express y los Juegos Olímpicos de 2024. También se puede saludar la solidez de los Hauts-de-Seine en el mercado inmobiliario de prestigio, gracias a una demanda reforzada de superficies más grandes y espacios exteriores, atrayendo a los compradores parisinos en busca de una mejor calidad de vida. Por las mismas razones, los Yvelines han visto su entusiasmo confirmarse e incluso acelerarse en 2021.

Encuentra la intervención de Thibault de Saint Vincent, Presidente de BARNES, quien presenta un panorama del mercado cada vez más codiciado de bienes de lujo en Francia e internacionalmente: