Global Property Handbook 2022

Durante la crisi sanitaria, le acquisizioni continuano! Ognuno ha dovuto adattarsi nel corso di questi due anni e i più facoltosi hanno fatto lo stesso. In un contesto di ripresa economica più rapida del previsto, la classifica delle grandi città internazionali è stata nuovamente stravolta: Miami, Austin, Tokyo, Ginevra e Parigi compongono il Top 5 del BARNES City Index, una miscela di valori sicuri e scommesse sull'attrattività economica.

«Nel 2022, il BARNES City Index non è mai stato così vario, mettendo in evidenza progressioni fulminanti come Madrid, Mosca e Praga, ma anche valori sicuri tradizionali come Londra, New York e Tokyo. È il riflesso delle mutazioni generate dalla crisi sanitaria e soprattutto della capacità di adattamento delle grandi fortune», commenta Thibault de Saint Vincent, Presidente di BARNES.

Questi sono i principali insegnamenti dell'indagine annuale di BARNES. La rete internazionale di immobili di lusso analizza ogni anno un segmento molto preciso di personalità e famiglie. Si tratta di HNWI* o UHNWI** per «High-Net-Worth Individuals» e «Ultra High-Net-Worth Individuals». Per essere idonei a una delle due categorie, è necessario avere un patrimonio compreso tra uno e trenta milioni di dollari (o oltre).

Rappresentando il 6,1% del loro patrimonio, gli immobili di lusso sono forse i componenti più piccoli del loro portafoglio di attività, ma svolgono un ruolo importante nella vita degli UHNWI. La maggior parte possiede almeno una (o più) casa/e di vacanza oltre alla residenza principale, senza contare i pied-à-terre che hanno scelto di acquistare, per se stessi o per i loro figli, nelle loro grandi città di preferenza.

Ogni giorno più ricchi, ogni giorno più giovani

Guidata dallo spirito imprenditoriale e dalle performance borsistiche in tecnologia, sanità pubblica e comunicazioni, la ripresa è stata più vivace del previsto dopo la crisi sanitaria e gli UHNWI ne sono l'immagine: la popolazione delle persone ultra-ricche è aumentata del 5,5% in un anno, passando a 295.450 individui, mentre la loro fortuna globale è passata da 32,2 a quasi 35,5 miliardi di dollari. Dei 3.204 miliardari che conta il pianeta, 670 sono diventati tali nel 2021, mentre la categoria dei «super miliardari», la cui fortuna supera i 50 miliardi di dollari, è cresciuta del 27%.

Un'altra evoluzione importante: la generazione Z (cioè gli individui nati tra il 1993 e il 2010) si stabilisce in modo duraturo. Nel 2025, rappresenteranno dal 10 al 15% degli UHNWI, rispetto al 4% nel 2019; a titolo di confronto, i «baby boomer» (nati prima del 1945) passeranno, dal 2019 al 2025, dal 23% al 5-10%; nel 2025, la generazione Y (1978-1992) diventerà maggioritaria, rappresentando dal 45 al 50% delle persone ultra-ricche. Le generazioni Y e Z, di cui una delle caratteristiche principali è la forte coscienza ambientale, contribuiranno a cambiare il volto del mercato: attualmente i principali utilizzatori del mercato del lusso di seconda mano, se non di terza mano, sono anche i primi a impegnarsi volentieri in ristrutturazioni costose, integrando lavori di adeguamento energetico. Attenti all'origine delle materie prime e all'impatto ecologico dei materiali, contribuiranno a lasciare un'impronta etica e eco-responsabile nel mondo degli immobili di lusso.

Miami 1ª davanti ad Austin e Tokyo

Nella parte alta della classifica compaiono cinque città che sono riuscite a convincere gli investitori sia per il loro attrattiva che per i loro fondamentali: Miami, già sorpresa del Top 2020 dove era 4ª, si aggiudica il 1º posto, seguita da Austin che salta dalla 24ª alla 2ª posizione. Tokyo rimane una buona terza, seguita da Ginevra che avanza dall'8ª alla 4ª posizione e da Parigi, che risale dalla 7ª alla 5ª posizione. Gli Stati Uniti si ritagliano quindi la parte del leone grazie a sviluppi economici fulminanti, mentre il Giappone e l'Europa, «il Vecchio Mondo», riescono a reinventarsi.

«La vecchia Europa ritrova il suo status di un tempo, con cinque città nel Top 10 (Ginevra, Parigi, Londra, Madrid, Stoccolma), testimoniando un ritorno ai valori sicuri tradizionali che prima della crisi sanitaria erano le grandi abituali del BARNES City Index», spiega Thibault de Saint Vincent. Lo stesso vale per New York e Toronto, che fanno anche loro ritorno. Zurigo, che occupava il 1º posto nel 2021, crolla all'11ª, vittima del surriscaldamento del suo mercato immobiliare, così come Stoccolma e Copenaghen, che escono dal Top 5.

* Ultra High-Net-Worth Individuals: individui o famiglie con un patrimonio di almeno trenta milioni di dollari

** High-Net-Worth Individuals: individui o famiglie con un patrimonio compreso tra uno e trenta milioni di dollari

Miami, la città start-up

Grande sorpresa del BARNES City Index 2021, Miami è riuscita a ignorare le restrizioni della crisi sanitaria e a dimostrare che la sua nuova immagine di metropoli fiorente non era un miraggio. Il clima soleggiato, la bellezza delle spiagge della baia di Biscayne, la fiscalità molto favorevole senza imposta sul reddito per i privati e un'imposta sulle società limitata al 5,5%, una vita culturale fiorente, la qualità delle scuole, del sistema sanitario e delle università e un mercato di prestigio con prezzi ancora ragionevoli: sono tutti vantaggi che hanno saputo convincere gli HNWI e le grandi aziende, che sono migrate dal Nord-Est degli Stati Uniti o dalla California anche prima che apparisse il coronavirus. È anche la città degli Stati Uniti con il maggior numero di nuovi abitanti nel 2021, 2ª per crescita economica, 1ª per start-up (il 9,39% degli attivi!) e 4ª area scolastica del paese per offerta. Accogliendo non meno di 1.000 multinazionali e con un'età media di 38,2 anni, Miami è una città globale vibrante.

«Invece di addormentare la città, l'epidemia di Covid-19 ha solo messo in evidenza i punti di forza di Miami, generalizzando il lavoro a distanza e rendendo i trasferimenti di fondi speculativi molto più frequenti. Soprannominata la Porta delle Americhe, Miami è aperta all'Europa, all'Asia e al Medio Oriente», aggiunge Thibault de Saint Vincent.

Con i nuovi arrivati, la forte domanda di affitti non può che attirare gli investitori. Gli acquirenti, invece, si rivolgono ai quartieri recenti e a quelli la cui capacità locativa è dimostrata, in particolare Edgewater (+40% per gli affitti), il centro città in piena ristrutturazione e Brickell (+30%). Le case a Miami Beach, Coconut Grove, Key Biscayne e Coral Gables rimangono stabili con un grande progresso e un'offerta di case a piedi in acqua; infatti, i beni più ricercati sono le ville fronte oceano con pontile su isole private sicure, così come i penthouse dotati di viste panoramiche sulle acque; ciò che interessa ai nuovi americani sono beni ultra lussuosi per se stessi o per affittarli.

«Scampata alla crisi dei subprime, preservata nonostante la Covid-19, Miami è riuscita a rispolverare la sua immagine di metropoli addormentata per diventare una meta chiave per imprenditori e start-up. Anche se i prezzi sono elevati, il mercato di Miami non ha ancora raggiunto lo stesso picco osservato nell'ultimo ciclo. L'orizzonte è quindi sgombro per il 2022 in Florida!», aggiunge.

Austin, 2ª: «Bigger in Texas!»

Un salto di 22 posti, ben lontano da New York (7ª), Los Angeles (14ª), Dallas (17ª), San Francisco (29ª), San Diego (30ª), Washington (31ª), Boston (34ª), Chicago (41ª, che cade dalla 21ª posizione)… Chi avrebbe previsto una tale vivacità per Austin? La capitale del Texas fa un ingresso trionfale al 2º posto del BARNES City Index nel 2022, dopo essere stata classificata 24ª nel 2021.

Meno formale di Houston, più originale di Dallas, Austin ha a lungo dovuto la sua notorietà all'Università del Texas, ai ritmi country iconoclasti di Willie Nelson e al suo motto altrettanto sorprendente, «Keep Austin Weird» («Austin deve rimanere strano»). «Ora, la capitale del Texas vanta una vita culturale vibrante, in particolare il festival South by Southwest, grattacieli molto recenti e un centro città autentico privo di grandi insegne commerciali. Questo, insieme all'assenza di imposta sul reddito per i privati, a un costo della vita inferiore del 40% rispetto a New York e a prezzi molto ragionevoli, le vale l'adesione degli americani, una "supernova" o area metropolitana a forte potenziale di crescita secondo il rapporto Emerging Trends in Real Estate di PwC», analizza Thibault de Saint Vincent.

Il mercato immobiliare di lusso ha visto i suoi prezzi aumentare più di quelli di New York e delle grandi città californiane nei primi tre trimestri del 2021: il mercato di Austin parte da 2,34 milioni di dollari (2,12 milioni di euro), con un aumento del 33% rispetto al 2020 e del 44% rispetto al 2017, secondo il Wall Street Journal. Le case di alta gamma, che impiegavano quasi quattro mesi a vendersi cinque anni fa, ora vengono vendute in meno di due mesi; il prezzo mediano delle case è aumentato di 100.000 dollari in 6 mesi lo scorso anno!

Il centro città, i quartieri di Barton Hills, Barton Creek, Zilker, Rosedale, Windsor Road, Bouldin Creek, South River City e Cherrywood, animati ed eleganti, vedono i loro prezzi schizzare verso l'alto, mentre le ville o i penthouse lungo le rive del Colorado, le ville delle residenze sicure e i grandi condomini con vista sul centro cittadino vanno a ruba.

«Di fatto, la domanda è molto superiore all'offerta, una situazione che dovrebbe garantire un aumento annuale dei prezzi superiore al 10%. Inoltre, l'attività economica si accelera ogni anno grazie alle tecnologie digitali, sfidando direttamente la Silicon Valley», continua. Dopo Tesla e Oracle, che si sono già stabilite nelle Silicon Hills di Austin, Apple prevede di aprire nel 2022 un campus da 1 miliardo di dollari. In attesa di una stabilizzazione del numero di transazioni, Austin, una città di poco più di 1 milione di abitanti, dovrebbe continuare a crescere e gli investimenti apprezzarsi…

Da notare che il Texas sembra essere favorevole per le sue metropoli, poiché Dallas si catapulta anche dalla 32ª alla 17ª posizione… Come si dice lì, «Everything is bigger in Texas» («Tutto è più grande in Texas»)!

5ª nella classifica, Parigi è magica

Davanti a Londra, New York e Los Angeles, Parigi è l'unica, insieme a Tokyo, a riconquistare il suo posto di un tempo nel Top 5 del BARNES City Index, risalendo dalla 7ª alla 5ª posizione. Per Thibault de Saint Vincent: «Dopo aver mantenuto il corso per un anno 2020 ad alto rischio, la Città della Luce ha dimostrato il suo valore rifugio, rendendo il 2021 un anno record, con aumenti del 5-10% per i beni di qualità situati ai piani alti in bei palazzi di prestigio e per i beni con terrazze e giardini. Quelli che presentavano difetti e fastidi, invece, sono scesi del 10-15%».

Gli investitori hanno anche riconosciuto l'attrattiva rinnovata della Capitale, con lo sviluppo del Grande Parigi Express e le Olimpiadi del 2024. Si può anche salutare la solidità degli Hauts-de-Seine nel mercato degli immobili di prestigio, grazie a una domanda rafforzata per superfici più grandi e spazi esterni, attirando i compratori parigini in cerca di una migliore qualità della vita. Per le stesse ragioni, i Yvelines hanno visto il loro entusiasmo confermarsi e persino accelerarsi nel 2021.

Trova l'intervento di Thibault de Saint Vincent, Presidente di BARNES, che traccia un panorama del mercato sempre più ricercato dell'immobiliare di prestigio in Francia e a livello internazionale: