Achat d'appartement à Paris : comment définir un prix

Paris présente plusieurs quartiers dont les styles architecturaux divergent, se rencontrent, formant un tout unique. Selon votre budget d'achat et vos critères de recherche, le choix de l'arrondissement pour un appartement à Paris sera restreint.

Achat d'appartement à Paris : quels sont les quartiers les plus accessibles ?

Se loger dans la capitale est le rêve de bon nombre de personne mais aussi un vrai casse-tête. La première étape pour trouver un appartement parisien à vendre est de définir un secteur. En fonction de la localisation souhaitée de votre futur bien immobilier à Paris, les prix au m2 varieront fortement. Le 18 ème et le 19 ème, les quartiers de Bercy, de La Goutte d'Or ou à proximité, La Chapelle ou encore La Villette sont les plus convoités en termes de prix au m². A l'inverse, des arrondissements comme le 1er quartier Louvre ou le 8 ème avenue Montaigne voient leurs prix au m² s'envoler. Votre projet d'achat d'un appartement à Paris dépendra donc fortement de l'emplacement, et parfois même de la rue.

En termes d'emplacement, les commodités à disposition autour du bien immobilier convoité peuvent être décisifs : les commerces ou écoles à proximité, l'accès à une cour, des parcs et la vue (sur la Seine, sur la tour Eiffel ou autres beaux monuments de Paris).

Une différence de prix selon les critères immobiliers

Vos critères de choix influenceront aussi sur le montant. Vous souhaitez faire l'acquisition d'un appartement neuf à Paris ? Les coûts seront forcément plus élevés ! Ce type de bien immobilier plaira davantage aux investisseurs. Notamment en ce qui concerne les biens de haut standing du 6e et du 7e arrondissement. Les biens de type appartement situés à Paris qui restent les plus abordables se trouvent, sans surprise, en banlieue proche. Néanmoins, la demande demeure forte à Paris centre. Studio, appartement familial, loft, maison, duplex, triplex, hôtel particulier, appartement avec terrasse, appartement avec parking... Selon vos envies et vos besoins, les prix varieront en conséquence.

Ensuite, vos connaissances en immobilier sont-elles suffisantes pour analyser la qualité d'une copropriété ? Il vous faudra étudier le niveau des charges au regard de la prestation : ascenseur, gardien, chauffage, ... Et étudier le potentiel de revente (surtout lorsque l'on est primo-accédant ou investisseur) … C'est pourquoi nous vous conseillons de faire appel à une agence immobilière spécialisée à Paris.

Paris : le cas unique des prix dans l'immobilier

Le marché immobilier parisien est unique en France ! Le prix moyen au m2 est supérieur à 10 000 euros dans l'immobilier ancien à Paris. En parallèle, la demande est toujours présente et les prix continuent d'augmenter. Ainsi, mêmes les biens immobiliers parisiens à rénover, y compris ceux ayant des défauts structurels rédhibitoires, gardent une valeur incompressible. Et cela vaut encore après un réajustement du coût de vente. Acheter un bien immobilier à défaut à Paris à sa juste valeur n'est donc pas forcément une erreur. Un tel choix pourra même constituer un bon placement si le retour sur investissement escompté (essentiellement les loyers) est convenable. Certains aimeront aussi miser sur un emplacement géographique prometteur à moyen terme.

Pour les autres biens immobiliers à Paris, les tensions actuelles sur l'offre ne permettent pas aux acquéreurs de négocier. Dès lors que vous disposez que de très peu de biens disponibles correspondant à votre recherche, il sera quasi impossible de rabaisser le prix demandé par un vendeur. Il y a de fortes chances pour qu'un appartement en vente reçoive une meilleure offre de la part d'un autre acheteur.

Dans tous les cas, pour être en mesure de faire une offre d'achat dès la 1ère visite, vous devez être parfaitement informé sur votre marché local : savoir identifier les biens qui sont au bon prix.

La disposition de l'appartement à Paris

D'autres critères de confort vont vous aider à affiner votre recherche d'achat d'appartement à Paris : le nombre et la surface des pièces de l'appartement, l'étage maximum pour un immeuble sans ascenseur, la composition de la salle de bains, le nombre de rangement, …

Au niveau de l'appartement en lui-même : qu'attendez-vous ? Un appartement lumineux à Paris : il existe une application, nommée Sun Surveyor, qui vous permet de savoir quand le soleil entrera dans votre appartement parisien, à toutes époques de l'année. Une fois chez soi, tout le monde inspire au calme ! Pour cela une astuce : lors de votre visite d'appartement à Paris, fermez les fenêtres dans toutes les pièces et écoutez. Puis ouvrez-les et appréciez la qualité de l'environnement sonore. Bruitparif met à votre disposition une carte interactive des nuisances sonores en l'Ile-de-France. Le plan de l'appartement est un critère à ne pas négliger. Si les appartements à Paris sont souvent conçus par des architectes talentueux, ce qui peut constituer une plus-value au moment de la vente de votre appartement parisien, évitez par exemple, les espaces perdus, les chambres à enfilade ou encore les pièces trop déséquilibrées.

Comment évaluer les travaux à Paris ?

Comment évaluer le montant que pourrait représenter les travaux d'un d'appartement à acheter à Paris ? E ces travaux sont-ils réalisables dans l'appartement ? Si vous n'avez pas la possibilité de visiter en présence d'un architecte, faites bien la différence entre ces deux catégories d'appartement :

• Appartement à rénover à Paris : ce type d'appartement présente des sols abîmés, des peintures décrépies, une cuisine et une salle de bain d'une autre époque, des menuiseries vétustes. Tout est à refaire jusqu'à la plomberie et l'électricité. Le coût des travaux pourrait se situer entre 700 et 1.100 €/m². Pour modifier le plan de l'appartement, ouvrir ou déplacer des murs, le coût des travaux est estimé entre 1.100 et 1.500 €/m².
• Appartement à rafraîchir à Paris : il s'agit d'appartements rénovés depuis une dizaine d'année. Les travaux restent minimes : changement de carrelage, coup de peinture, ponçage des parquets. Le montant pourrait se situer entre 100 et 300 €/m².

Pour l'installation de matériaux rares ou particulièrement chers à Paris, votre budget travaux immobilier s'élèvera en conséquence.

En outre, il y a une maigre consolation à ces prix pour le propriétaire d'un appartement parisien : c'est à Paris que la taxe foncière est la moins chère de toutes les grandes villes françaises (de 2 à 3 fois moins cher pour un même type de foyer type).

Notez que l'application d'un taux de TVA réduit sur la vente des droits réels immobiliers attachés au logement par la Foncière de la Ville de Paris aux acheteurs, est prévue à l'article 278 sexies du CGI (Code général des impôts).