Mercado da costa basca: um ano recorde

BARNES 0 Quarta 20 Janeiro 2021

Apesar de um parêntese durante o primeiro confinamento, este ano de 2020 foi, do ponto de vista do imobiliário de alto nível, um novo ano recorde. A nível nacional, as 8 semanas de confinamento foram apagadas por um dinamismo revelado por este regresso ao essencial: sentir-se bem em casa, seja na residência principal ou na secundária.

O imobiliário de alto nível demonstrou plenamente o seu caráter de valor refúgio, fazendo mais do que resistir à crise: continuando ousadamente a crescer. Com efeito, o poder de compra dos mais abastados foi poupado pela crise e permitiu ao mercado imobiliário (sobretudo de residências secundárias) mostrar uma forte vitalidade, apesar de uma procura estrangeira insignificante.

Assim, o mercado imobiliário da costa basca, e mais especificamente o segmento «premium», demonstrou uma saúde insolente. Em contracorrente com as economias e as indústrias ocidentais, o imobiliário de prestígio basco valorizou-se graças à conjugação de vários fenómenos:

A procura de uma residência secundária para oferecer à família um refúgio para as férias, ou mais, se houver afinidade! Muitos inquilinos habituais não conseguiram arrendar o que desejavam na primavera ou neste verão e compreenderam que a verdadeira liberdade pode ser ser proprietário da sua residência secundária;
A busca de uma nova vida, deixando as grandes aglomerações para se instalar em Biarritz ou arredores. Uma nova clientela na casa dos quarenta optou por mudar o local da sua residência principal, deixando as grandes metrópoles para provar a vida mais simples (e saudável) que a costa basca pode oferecer;
Uma clientela local que deseja melhorar a sua habitação, em tamanho, em localização ou pelo desejo de ter um espaço exterior;

« Esta nova procura traduziu-se num aumento de 100% do nosso tráfego na internet, de 50% dos pedidos de informação e de 30% do número de vendas », explica Philippe Thomine Desmazures, diretor da BARNES Côte Basque. « Além disso, a procura, geralmente mais ativa com o bom tempo, quase não abrandou com o outono ou a chegada do inverno », prossegue.

Uma oferta sob tensão

A oferta tem geralmente origem sobretudo na regra dos «4D»: mudanças de casa, divórcios, dívidas e óbitos. « Não observámos (felizmente!) um recrudescimento de nenhum destes fatores e, por conseguinte, tivemos uma oferta relativamente estável ao longo de todo o ano. O desejo de procurar o verde e a atração de uma mais-valia considerável poderão fazer refletir mais do que um proprietário sobre a venda do seu imóvel, situado nas zonas mais procuradas (todo o litoral, Anglet-Biarritz-Bidart-Guéthary e St-Jean-de-Luz-Ciboure), para ir para o campo bem próximo », comenta Philippe Thomine Desmazures.

Este jogo das cadeiras beneficia o mercado do «hinterland» próximo, ou Bayonne, que oferece uma vida ainda mais citadina do que na costa, mas a preços claramente mais atrativos (30% mais barata do que Biarritz). Os imóveis que estão no mercado há muito tempo, devido a uma planta pouco evidente, a um defeito quase proibitivo ou a um preço demasiado elevado, encontram mesmo assim comprador, por falta de escolha, e numa excitação sempre palpável.

Consequência: as crises anteriores mostravam uma evidente correlação entre a vida económica e o mercado imobiliário. Teria sido lógico ver os preços orientados em baixa. Contrariamente ao que os mais prudentes previam, o mercado não estabilizou, tendo conhecido ainda este ano uma clara tendência de subida dos preços, qualquer que seja a cidade ou a aldeia, descorrelacionando-se ainda mais da vida real, que sofre em plena crise sanitária. « Concretamente, no nosso mercado de nicho, vimos o preço médio das nossas vendas saltar de 1,1 M€ para 1,4 M€, ou seja, uma subida de 27% », acrescenta Philippe Thomine Desmazures.

Preço dos imóveis vendidos em 2020
Número de vendas	Preço
9	Mais de 3 milhões
10	1,5 a 3 milhões
18	1 a 1,5 milhões
24	500 000 a 1 milhão
4	menos de 500 000 euros

Que perspetivas para 2021?

A vontade de uma nova vida, a necessidade de se sentir bem em casa e de colocar a habitação no centro da vida (menos deslocações e menos restaurantes podem ter consequências positivas), o desenvolvimento do teletrabalho, a generalização da vacina contra a covid e um clima geopolítico internacional mais calmo do que nos últimos 4 anos são outros tantos sinais fracos que permitem ter uma certa confiança. Além disso, as taxas de juro estão estáveis, ou mesmo em ligeiríssima descida, ainda que, paradoxalmente, os bancos endureçam as condições de concessão de crédito.

Embora as economias estejam fragilizadas pelas medidas sanitárias e pela queda do turismo, da indústria aeronáutica, da hotelaria e da restauração, os mercados financeiros regressaram curiosamente quase aos seus níveis mais elevados desde 2008, o que torna pouco atrativa a ideia de investir em bolsa nestes níveis recorde, mais do que nunca descorrelacionados da economia real.

« Um comprador pode, portanto, sentir-se tentado a financiar uma aquisição na costa basca vendendo os seus ativos bolsistas a preço elevado », analisa Philippe Thomine Desmazures. « Para antecipar o mercado da costa basca, é muito instrutivo observar o mercado parisiense. Com efeito, um novo comprador realiza geralmente uma venda em paralelo. Neste mercado de residências secundárias ou de nova residência principal, mais de 50% dos nossos clientes vêm de Paris ou da Île-de-France », acrescenta. A um ritmo ligeiramente menos sustentado do que nos anos 2016-2019, o mercado imobiliário parisiense continuou a valorizar-se, aumentando a mais-valia da operação. Tendo em conta os preços recorde de Paris, o produto destas vendas permite, portanto, obter um orçamento considerável, que não para de aumentar.

Apartamentos no centro de Biarritz ou de Saint-Jean-de-Luz, em bom estado mas sem vista mar, negoceiam-se a cerca de 10 000 €/m². As belas vistas de mar vendem-se, se aliarem espaço exterior, proximidade do centro, garagem e prestígio do edifício, a mais de 20 000 €/m², com uma venda recorde a 40 000 €/m² registada em 2020 na Villa Belza. O «teto de vidro» que conhecíamos é constantemente elevado.

Mais do que nunca em 2021, o imobiliário deve representar um investimento de primeira ordem, funcionando como valor refúgio, tanto no sentido literal como no figurado. « Enquanto mediadores imobiliários, o nosso dever de aconselhamento convida muitas vezes à prudência. Essa mesma prudência levava-nos a manter um discurso cauteloso desde o início deste frenesim em torno do imobiliário da costa basca: «as árvores não sobem até ao céu», repetia eu há 2 anos. Não sobem até ao céu, é certo, mas não param de se aproximar dele », conclui Philippe Thomine Desmazures.