Global Property Handbook 2022

As cidades mais procuradas pelas grandes fortunas: Miami em 1.º lugar, Paris sobe para o 5.º

Durante a crise sanitária, as aquisições continuam! Todos tiveram de se adaptar ao longo destes dois anos, e os mais abastados fizeram o mesmo. Num contexto de retoma económica mais rápida do que o previsto, a classificação das grandes cidades internacionais foi mais uma vez baralhada: Miami, Austin, Tóquio, Genebra e Paris compõem o Top 5 do BARNES City Index, uma mistura de valores seguros e de apostas na atratividade económica.

«Em 2022, o BARNES City Index nunca foi tão variado, destacando progressões fulgurantes como Madrid, Moscovo e Praga, mas também valores seguros tradicionais como Londres, Nova Iorque e Tóquio. O reflexo das mutações geradas pela crise sanitária e, sobretudo, da capacidade de adaptação das grandes fortunas», comenta Thibault de Saint Vincent, Presidente da BARNES.

Estas são as principais conclusões do inquérito anual da BARNES. A rede internacional de imobiliário de luxo analisa todos os anos um segmento muito preciso de personalidades e famílias. São os HNWI* ou UHNWI**, de «High-Net-Worth Individuals» e «Ultra High-Net-Worth Individuals». Para pertencer a uma destas duas categorias, é preciso dispor de um património entre um e trinta milhões de dólares (ou mais).

Representando 6,1% do seu património, os imóveis de luxo são talvez os componentes mais pequenos da sua carteira de ativos, mas desempenham um papel importante na vida dos UHNWI. A maioria possui pelo menos uma (ou várias) casa(s) de férias para além da residência principal, sem contar os pied-à-terre que decidiram comprar, para si próprios ou para os filhos, nas suas grandes cidades preferidas.

Cada vez mais ricos, cada vez mais jovens

Impulsionada pelo espírito empresarial e pelo desempenho bolsista na tecnologia, na saúde pública e nas comunicações, a retoma foi mais viva do que o previsto após a crise sanitária, e os UHNWI são a sua imagem: a população das pessoas ultra-abastadas aumentou 5,5% num ano, passando para 295 450 indivíduos, enquanto a sua fortuna global passou de 32,2 para quase 35,5 mil milhões de dólares. Dos 3204 multimilionários do planeta, 670 tornaram-se multimilionários em 2021, enquanto a categoria dos «super multimilionários», cuja fortuna é superior a 50 mil milhões de dólares, cresceu 27%.

Outra evolução importante: a geração Z (os indivíduos nascidos entre 1993 e 2010) instala-se de forma duradoura. Em 2025, representará 10 a 15% dos UHNWI, contra 4% em 2019; a título de comparação, os «baby boomers» (nascidos antes de 1945) passarão, de 2019 a 2025, de 23% para 5-10%; em 2025, a geração Y (1978-1992) tornar-se-á maioritária, representando 45 a 50% das pessoas ultra-abastadas. As gerações Y e Z, cujo traço principal é uma elevada consciência ambiental, contribuirão para mudar o rosto do mercado: atualmente os primeiros utilizadores do mercado do luxo em segunda ou mesmo terceira mão, são também os primeiros a lançar-se de bom grado em renovações dispendiosas, que integram obras de adaptação às normas energéticas. Atentos à origem das matérias-primas e ao peso ecológico dos materiais, contribuirão para imprimir uma marca ética e ecorresponsável no mundo do imobiliário de luxo.

Miami em 1.º, à frente de Austin e Tóquio

No topo da classificação surgem cinco cidades que souberam convencer os investidores, tanto pela sua atratividade como pelos seus fundamentos: Miami, já a surpresa do Top 2020, onde era 4.ª, arrebata o 1.º lugar, seguida de Austin, que salta do 24.º para o 2.º lugar. Tóquio mantém-se num bom terceiro lugar, seguida de Genebra, que sobe do 8.º para o 4.º lugar, e de Paris, que sobe do 7.º para o 5.º lugar. Os Estados Unidos ficam assim com a parte de leão devido a desenvolvimentos económicos fulgurantes, enquanto o Japão e a Europa, o «Velho Mundo», conseguem reinventar-se.

«A velha Europa recupera o seu estatuto de outrora, com cinco cidades no Top 10 (Genebra, Paris, Londres, Madrid, Estocolmo), o que testemunha um regresso aos valores seguros tradicionais que eram, antes da crise sanitária, as grandes habituées do BARNES City Index», explica Thibault de Saint Vincent. O mesmo acontece com Nova Iorque e Toronto, que também regressam. Zurique, que ocupava o 1.º lugar em 2021, cai para o 11.º, vítima do sobreaquecimento do seu mercado imobiliário, tal como Estocolmo e Copenhaga, que saem do Top 5.

* Ultra High-Net-Worth Individuals: indivíduos ou famílias que detêm um património de pelo menos trinta milhões de dólares

** High-Net-Worth Individuals: indivíduos ou famílias que detêm um património entre um e trinta milhões de dólares

Miami, a cidade start-up

Grande surpresa do BARNES City Index 2021, Miami soube ignorar os constrangimentos da crise sanitária e provar que a sua nova imagem de metrópole florescente não era uma miragem. O clima soalheiro, a beleza das praias da baía de Biscayne, a fiscalidade muito vantajosa, sem imposto sobre o rendimento para os particulares e com um imposto sobre as sociedades limitado a 5,5%, uma vida cultural florescente, a qualidade das escolas, do sistema de saúde e das universidades e um mercado de prestígio com preços ainda razoáveis: outros tantos trunfos que convenceram os HNWI e as grandes empresas, que migraram do nordeste dos Estados Unidos ou da Califórnia ainda antes do aparecimento do coronavírus. É também a cidade dos Estados Unidos com o maior número de novos habitantes em 2021, a 2.ª em crescimento económico, a 1.ª em start-ups (9,39% da população ativa!) e a 4.ª zona escolar do país em termos de oferta. Acolhendo nada menos do que 1 000 multinacionais e com uma idade média de 38,2 anos, Miami é uma cidade mundial efervescente.

«Em vez de adormecer a cidade, a epidemia de Covid-19 apenas pôs em evidência os trunfos de Miami, generalizando o trabalho à distância e tornando muito mais frequentes as mudanças de fundos especulativos. Conhecida como a Porta das Américas, Miami está aberta à Europa, à Ásia e ao Médio Oriente», acrescenta Thibault de Saint Vincent.

Com os recém-chegados, a forte procura de arrendamento só pode atrair os investidores. Os compradores, por sua vez, viram-se para os bairros recentes e para aqueles cuja capacidade de arrendamento está comprovada, em particular Edgewater (+40% nas rendas), o centro da cidade em plena renovação e Brickell (+30%). As moradias em Miami Beach, Coconut Grove, Key Biscayne e Coral Gables mantêm-se estáveis, com uma grande progressão e uma oferta de moradias à beira-água; de facto, os imóveis mais procurados são as villas de frente para o oceano com pontão em ilhas privadas e seguras, bem como as penthouses com vistas panorâmicas sobre a água; o que interessa aos americanos recém-chegados são imóveis ultraluxuosos para uso próprio ou para arrendamento.

«Sobrevivente da crise do subprime, preservada apesar da Covid-19, Miami soube renovar a sua imagem de metrópole adormecida para se tornar um destino de referência para os empreendedores e as start-ups. Mesmo que os preços sejam elevados, o mercado de Miami ainda não atingiu o mesmo pico observado no último ciclo. O horizonte está, portanto, desanuviado para 2022 na Florida!», acrescenta.  

Austin, 2.ª: «Bigger in Texas!»

Um salto de 22 lugares, muito à frente de Nova Iorque (7.ª), Los Angeles (14.ª), Dallas (17.ª), São Francisco (29.ª), San Diego (30.ª), Washington (31.ª), Boston (34.ª), Chicago (41.ª, em queda desde o 21.º lugar)… Quem teria previsto tamanha vivacidade a Austin? A capital do Texas faz uma entrada estrondosa no 2.º lugar do BARNES City Index em 2022, depois de ter ficado em 24.º em 2021.

Menos formal do que Houston, mais irreverente do que Dallas, Austin deveu durante muito tempo a sua notoriedade à Universidade do Texas, aos ritmos country iconoclastas de Willie Nelson e ao seu lema igualmente desconcertante, «Keep Austin Weird» («Austin tem de continuar estranha»). «Hoje, a capital do Texas orgulha-se de uma vida cultural efervescente, nomeadamente o festival South by Southwest, de arranha-céus recentes e de um centro da cidade autêntico, sem grandes insígnias comerciais. Isto, com a ausência de imposto sobre o rendimento dos particulares, um custo de vida 40% inferior ao de Nova Iorque e preços muito razoáveis, vale-lhe a adesão dos americanos, uma 'supernova', ou zona metropolitana com forte potencial de crescimento, segundo o relatório Emerging Trends in Real Estate da PwC», analisa Thibault de Saint Vincent.

O imobiliário de luxo viu os seus preços subirem mais do que os de Nova Iorque e das grandes cidades californianas nos três primeiros trimestres de 2021: o mercado de Austin começa nos 2,34 milhões de dólares (2,12 milhões de euros), ou seja, uma subida de 33% face a 2020 e de 44% face a 2017, segundo o Wall Street Journal. As moradias de alto nível, que demoravam quase quatro meses a vender-se há cinco anos, vendem-se agora em menos de dois meses; o preço mediano das moradias subiu 100 000 dólares em 6 meses no ano passado!

O centro da cidade e os bairros de Barton Hills, Barton Creek, Zilker, Rosedale, Windsor Road, Bouldin Creek, South River City e Cherrywood, ao mesmo tempo animados e nobres, veem os seus preços disparar, enquanto as villas ou penthouses ao longo das margens do Colorado, as villas dos condomínios fechados e os grandes condomínios com vista sobre o centro da cidade se vendem como pãezinhos quentes.

«De facto, a procura é muito superior à oferta, uma situação que deverá garantir uma subida anual dos preços superior a 10%. Tanto mais que a atividade económica acelera todos os anos graças às tecnologias digitais, desafiando diretamente o Silicon Valley», prossegue. Depois da Tesla e da Oracle, que já se instalaram nas Silicon Hills de Austin, a Apple prevê abrir aí em 2022 um campus de mil milhões de dólares. Enquanto se aguarda uma estabilização do número de transações, Austin, cidade de apenas 1 milhão de habitantes, deverá continuar assim a crescer e os investimentos a valorizar-se…  

De notar que o Texas parece propício às suas metrópoles, já que Dallas também é catapultada do 32.º para o 17.º lugar… Como se diz por lá, «Everything is bigger in Texas» («Tudo é maior no Texas»)!

5.ª da classificação, Paris é mágica

À frente de Londres, Nova Iorque e Los Angeles, Paris é a única, juntamente com Tóquio, a recuperar o seu lugar de outrora no Top 5 do BARNES City Index, subindo do 7.º para o 5.º lugar. Para Thibault de Saint Vincent: «Depois de ter mantido o rumo num ano de 2020 cheio de riscos, a Cidade Luz provou o seu valor refúgio, fazendo de 2021 um ano recorde, com subidas de 5 a 10% para os imóveis de qualidade situados em andares elevados de belos edifícios de prestígio e para os imóveis com terraços ou jardim. Os que apresentavam defeitos e incómodos, pelo contrário, desceram 10 a 15%».

Os investidores reconheceram também a atratividade renovada da capital, com o desenvolvimento do Grand Paris Express e os Jogos Olímpicos de 2024. Pode também saudar-se a solidez dos Hauts-de-Seine no imobiliário de prestígio, graças a uma procura reforçada de áreas maiores e de espaços exteriores, que atrai os compradores parisienses em busca de uma melhor qualidade de vida. Pelas mesmas razões, os Yvelines viram o seu entusiasmo confirmar-se e até acelerar em 2021.  

Veja a intervenção de Thibault de Saint Vincent, Presidente da BARNES, que traça um panorama do mercado cada vez mais cobiçado do imobiliário de prestígio em França e a nível internacional: